R. Kutelis. Būstas tampa vis mažiau įperkamas: ar regionai – nauja alternatyva?

Ar egzistuoja kainų riba?

Per pastarąjį dešimtmetį būsto kainos Vilniuje išaugo apie 123 proc. Po trejų metų pertraukos Europos Centrinis Bankas vėl pradėjo didinti bazines palūkanų normas. Skaičiuojama, kad 25 bazinių punktų padidinimas, 150 tūkst. eurų ir 30 metų trukmės būsto paskolos vidutinę mėnesinę įmoką kilstels daugiau nei 20 eurų. 

Iš pirmo žvilgsnio tai neatrodo itin reikšminga suma. Tačiau, kai brangsta ne tik būstas, bet ir jo finansavimas, gyventojams tenka dvigubas krūvis. Keli nuoseklūs palūkanų normų didinimai per metus šeimos biudžetui jau tampa apčiuopiama papildoma našta. Rinkoje taip pat išlieka prognozės, kad per artimiausius mėnesius galime sulaukti dar bent vieno ECB sprendimo toliau griežtinti pinigų politiką.

Kai būsto kainos sostinėje pasiekia lygį, kuriam finansuoti reikia vis didesnių paskolų, o skolinimosi kaštai išlieka aukšti, žmonės pradeda skaičiuoti. Šeimai svarbu ne tik tai, kur gyventi šiandien, bet ir kiek tas sprendimas kainuos per artimiausius 20–30 metų.

Paradoksalu, tačiau net ir rekordinė pasiūla kol kas nesumažino spaudimo kainoms. Butų pasiūla Vilniuje pasiekė aukščiausią lygį nuo 2012 metų, tačiau reikšmingesnių kainų korekcijų rinkoje nematyti. Tai reiškia, kad vien pasiūlos augimo nepakanka būsto prieinamumui pagerinti.

Keltis į regionus – sąmoningas sprendimas 

Tuo metu regionuose formuojasi visai kitokia situacija. Už panašią mėnesio įmoką, kurią didmiestyje tektų skirti kelių kambarių butui, regione galima įsigyti gerokai didesnį būstą, džiaugtis privatesne erdve, mažesnėmis kasdienėmis išlaidomis ir kartu išlaikyti pakankamai gerą susisiekimą su didžiaisiais miestais. Svarbų vaidmenį čia atlieka ir nuotolinis darbas – galimybė dirbti iš bet kurios vietos regionų patrauklumą tik dar labiau sustiprina. Jei prieš dešimtmetį gyvenimas čia buvo vertinamas kaip kompromisas, šiandien vis daugiau žmonių jį suvokia kaip strategišką ir racionalų finansinį sprendimą.

Tai patvirtina ir valstybės paramos programa jaunoms šeimoms, perkančioms pirmąjį būstą regionuose. Faktas, kad pastarojo šaukimo paramos lėšos buvo rezervuotos vos per dešimt minučių, rodo ne tik didelę paklausą. Tai aiškus signalas, kad regionų patrauklumas nebėra tik teorinis – gyventojai aktyviai ieško ir yra pasiruošę iškeisti didmiesčių spūstis bei sunkiai įperkamą NT į gyvenimą  už jų ribų.

Ar NT rinka vėsta?

Registrų centro duomenimis, nekilnojamojo turto rinka išlieka aktyvi – sandorių skaičius iš esmės atitinka praėjusių metų lygį. Prie dabartinio rinkos atsparumo prisideda ne tik gyventojų finansinės galimybės, bet ir gana pozityvūs lūkesčiai dėl ateities.

Jungtinės centrinės kredito unijos užsakymu šių metų pradžioje „Spinter tyrimų“ atlikta apklausa parodė, kad gyventojų požiūris į savo finansinę padėtį išlieka optimistiškas. Beveik ketvirtadalis 36–45 metų respondentų tikėjosi, kad šie metai bus finansiškai geresni nei praėjusieji, o 42 proc. prognozavo panašią situaciją. Būtent toks pirkėjų pasitikėjimas savo jėgomis iš dalies paaiškina, kodėl būsto paklausa išlieka gana atspari net ir sudėtingesnėmis ekonominėmis sąlygomis.

Visgi šis optimizmas ir sukauptas kapitalas ieško racionalesnių srautų. Lietuvos banko duomenimis, vien per balandžio mėnesį gyventojų indėliai padidėjo 2,25 mlrd. eurų, arba 7,9 proc. Šis fiksuojamas prieaugis rodo, kad lietuviai geba taupyti. Kredito unijų praktika patvirtina, kad būtent terminuotieji indėliai neretai tampa pradiniu įnašu būstui įsigyti. Tačiau matydami kainų lubas didmiesčiuose, gyventojai šiuos pinigus vis drąsiau nukreipia ten, kur jų perkamoji galia didesnė – į NT regionuose. 

Kreda grupės kredito unijų patirtis rodo, kad gyventojai vis dažniau renkasi ne tik saugiai auginti kapitalą unijose, bet vėliau renkasi jas ir būsto ar verslo finansavimui. Regionuose unijos tampa pilnaverte, o neretai ir lankstesne alternatyva komerciniams bankams, siūlydamos konkurencingas sąlygas tiek pradiniam įnašui sukaupti, tiek galutiniam NT sandoriui įgyvendinti.

Papildomą likvidumą rinkai suteikia ir iš antrosios pensijų pakopos atsiimamos lėšos. Skaičiuojama, kad per pirmąjį pasitraukimo etapą gyventojai jau atsiėmė daugiau kaip 3 mlrd. eurų, o dalis šių lėšų buvo nukreipta naujam būstui įsigyti ar esamai paskolai grąžinti. Liepos viduryje prasidėsiantis antrasis lėšų išmokėjimo etapas taps dar vienu paklausą palaikančiu veiksniu, todėl bent trumpuoju laikotarpiu tikėtis staigesnio būsto rinkos aktyvumo mažėjimo būtų sudėtinga.

Vis dėlto santaupos ir papildomas likvidumas yra laikini rinkos aktyvumą palaikantys veiksniai. Ilgainiui būsto rinkos kryptį lems ne sukauptų lėšų dydis, o fundamentalesni rodikliai – nekilnojamojo turto kainų santykis su gyventojų pajamomis, darbo rinkos tendencijos ir finansavimo sąlygos.

Todėl šiandien regionus reikėtų vertinti ne kaip atsarginį variantą tiems, kurie neįperka būsto didmiestyje. Vis dažniau tai tampa sąmoningu, racionaliu ir finansiškai pagrįstu pasirinkimu jaunoms šeimoms bei pirmojo būsto pirkėjams.

Aplinkos ministerijos tik ką pristatytame Būsto prieinamumo Lietuvoje didinimo galimybių vertinime taip pat siūlomos papildomos priemonės regionų patrauklumui didinti – nuo mokestinių paskatų vystytojams iki infrastruktūros plėtros sprendimų. Tai svarbi ir teisinga kryptis, tačiau šiandien svarbiausia ne tai, ar regionai turi potencialo augti. Svarbiausia, ar sugebėsime šį potencialą paversti nuoseklia, ilgalaike ir veikiančia politika.

Jungtinės centrinės kredito unijos informacija