Žemės pardavimo ir pirkimo mįslės Telšiuose

Sklypų perleidimo sandoriai: vieniems bendra tvarka, kitiems – su išlyga.

Nacionalinė žemės tarnyba (NŽT), remiantis atitinkamu įstatymu, turi akylai stebėti, kad nebūtų spekuliacijų parduodant žemės ūkio paskirties žemę, ir išduoti leidimus. „Ūkininko patarėją“ pasiekė skundas, kad neva buvo pažeista nustatyta tvarka parduodant ir perkant apie 12 ha žemės ūkio paskirties sklypą Telšių rajone. Priekaištai žeriami ir notarei, kuri patvirtino tokį sandorį. Galutinį tašką šioje istorijoje turėtų padėti teismas, tačiau redakciją sudomino, kaip vyksta žemės ūkio paskirties žemės pirkimas ir pardavimas ir kokių mįslių bei išlygų čia gali slypėti?

Pranešimo apie pardavimą negavo

Žemdirbiai gerai žino, kad dabar pirkti ir parduoti žemės ūkio paskirties sklypo neįmanoma be NŽT palaiminimo. Tokia sąlyga numatyta Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatyme, kurio vienas iš tikslų – užkirsti kelią Redakcijos ir išsaugoti tradicines ūkininkavimo formas. Į šią tarnybą turi kreiptis ir tie, kurie parduoda tokią žemę, ir tie, kurie sutinka ją pirkti. Be kita ko, šiame įstatyme numatyta, kad parduodant žemės ūkio paskirties žemės sklypą, apie tai turi būti pranešta gretutinių tokios pačios paskirties žemės sklypų naudotojams, kad jie turėtų vienodas galimybes jį įsigyti.

Į ŪP redakciją kreipęsis asmuo (vardas ir pavardė redakcijai žinomi) tvirtino, kad tokia tvarka esą buvo pažeista parduodant apie 12 ha žemės ūkio paskirties sklypą Telšių r. Milvydiškių kaime: vienas iš gretutinių parduodamos žemės sklypų naudotojų nebuvo informuotas apie žemės pardavimą. „Apie tai sužinota atsitiktinai, nors NŽT turėjo pranešti. Negana to, paaiškėjo, kad dėl pardavimo su kitu gretutinio sklypo naudotoju buvo susitarta, kai žmogus dar nebuvo to parduodamo sklypo savininkas. Tas sklypas buvo pardavinėjamas varžytynėse, aktas sudarytas 2021 m. sausio 19 d., o dieną anksčiau, sausio 18-ąją, būsimas pirkėjas būsimam savininkui jau sumokėjo pinigus už maždaug 12 ha sklypą. Juk per tą laiką, kai tas žmogus dar nebuvo savininkas ir dar nebuvo pasirašytas turto pardavimo iš varžytynių aktas, tikrasis savininkas galėjo sumokėti antstoliui reikiamą sumą ir aktai nebūtų pasirašyti. Dar įdomiau, kad pranešimas apie sklypo pardavimą ir sutikimas jį pirkti NŽT pasiekė vėliau – vasario 2 d. Situacija pribloškianti – žmogus dar netapo sklypo savininku, NŽT nepranešė, kad parduoda, ir negavo leidimo, pirkėjas dar nesikreipė į NŽT ir negavo leidimo pirkti, bet pinigai jau sumokėti“, – stebėjosi žemės pirkimo ir pardavimo istoriją nupasakojusi moteris.

Turi informuoti visus

NŽT Telšių skyriaus vedėjas Saulius Leščiauskas ŪP redakcijai paaiškino įstatymo normas, kokia yra tvarka parduodant ir perkant žemę: jeigu yra parduodamas žemės ūkio paskirties sklypas, visi gretutinių žemės ūkio paskirties sklypų naudotojai pagal nustatytą tvarką yra informuojami, kad atitinkamas asmuo už nurodytą kainą parduoda atitinkamą sklypą. Tai privalo padaryti NŽT. Taip ir nurodyta Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatyme.

„Pardavėjas pagal nustatytą tvarką rašo mums pranešimą apie parduodamą žemės sklypą, nes turi gauti iš mūsų pažymą apie pirmumo teisę įsigyti turinčius asmenis. Jį užsiregistruojame, susirenkame Registrų centro duomenis apie gretimus žemės ūkio paskirties sklypų savininkus ar naudotojus, parengiame jiems dokumentus ir išsiunčiame, kad jie per 20 darbo dienų pateiktų mums atsiliepimus, ar pageidauja pirkti sklypą už pardavėjo nurodytas sąlygas. Informuojame visus, be išlygos“, – patikino NŽT Telšių skyriaus vedėjas, dar pridūręs, kad informacija apie parduodamą sklypą skelbiama ir tarnybos interneto tinklapyje, kur apie tai gali sužinoti ir nesiribojančių sklypų savininkai, kurie irgi gali teikti prašymą dėl pirkimo.

Gavus parduodamos žemės ūkio paskirties žemės gretutinių tokios pačios paskirties sklypų naudotojų ar savininkų pranešimus, tarnyba rengia pažymą ir nurodo, kad, tarkim, pirmumo teisę pirkti turi Jonas, Petras ir Antanas. „Tada jau pardavėjas nusprendžia, kam parduos. Jeigu, tarkim, yra du pirmumo teisę pirkti turintys asmenys ir abu yra gavę NŽT leidimą, pats savininkas pasirenka, su kuriuo sudaryti sutartį. NŽT čia nesikiša“, – nuosekliai dėstė S. Leščiauskas. Dar kartą patvirtinęs, kad pagal teisės aktus visi gretutinių žemės ūkio paskirties sklypų savininkai turi gauti pranešimus apie parduodamą sklypą, NŽT Telšių skyriaus vedėjas dėl konkretaus atvejo paprašė klausimus pateikti raštu. Taip ir padarėme ir netrukus gavome atsakymą, iš kurio paaiškėjo, kad tam tikrų išlygų visgi gali būti.

Atsirado išlyga

NŽT raštu išdėsčius gauto skundo esmę, redakciją gavo paaiškinimą. NŽT Telšių skyriui žemės pardavėjas 2021 m. vasario 3 d. pateikė pranešimą dėl sprendimo parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypą. Pranešime nurodė pardavimo sąlygą – „parduodama gretimo sklypo kaimynui, ūkininkui T. K.“ Tą pačią dieną gautas ir jo sutikimas pirkti žemės ūkio paskirties žemės sklypą.

Atsakyme dar pateikti paaiškinimai ir nuorodos į pagrindinį teisės aktą: „Telšių skyrius patikrino asmenų, numatytų Lietuvos Respublikos žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymo 5 straipsnyje, turinčių pirmumo teisę įsigyti privačią žemės ūkio paskirties žemę už tą kainą, už kurią ji parduodama eilės tvarka. Nustatęs, kad nėra žemės sklypo bendraturčių bei žemės sklypo naudotojų, ir tai, kad pardavėjas, pateikdamas pranešimą, nusprendė, kad žemės sklypas bus parduodamas asmeniui, nuosavybės teise turinčiam žemės ūkio paskirties žemės sklypą, kuris ribojasi su parduodamu žemės ūkio paskirties žemės sklypu, ir tai, kad Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymo 5 straipsnio 5 dalyje įtvirtinta nuostata, jog esant vienodą pirmumą turintiems asmenims, žemės sklypo savininkas pats nusprendžia, kuriam asmeniui arba asmenims pasiūlytomis sąlygomis parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypą.“

NŽT Telšių skyrius pripažino, kad nustačius minėtas žemės ūkio paskirties žemės sklypo pardavimo aplinkybes ir tai, kad pardavėjas jau buvo pasirinkęs pirmumo teisę turintį asmenį, kitų gretimų sklypų savininkų nebeinformavo ir 2021 m. vasario 9 d. išdavė pažymą dėl žemės ūkio paskirties žemės sklypo pardavimo pirmumo teisę turinčiam jį pirkti asmeniui. Štai ir visa istorija: informuoja visus, be išlygos, bet ji atsirado.

„Šiuo metu dėl minėto žemės sklypo pardavimo vyksta teisminis bylos nagrinėjimas dėl veiksmų ar proceso teisėtumo. Bylą nagrinėja Telšių apylinkės teismo Telšių rūmai. Plačiau pakomentuoti situaciją galėsime tik susipažinę su teismo priimtu sprendimu“, – pridūrė NŽT Viešųjų ryšių skyrius.

Svarbu, kad mokėtų banko pavedimu

Žemės pardavimo ir pirkimo niuansus atskleidusiai moteriai kilo klausimų, kodėl notarei neužkliuvo, kad pinigai už žemę buvo sumokėti anksčiau, nei išduotas NŽT leidimas parduoti ir pirkti tą sklypą? „Ar jai tinka, kad negavus NŽT leidimo pirkti žemę jau padarytas pavedimas? Ar tai kelia pasitikėjimą notarine sistema?“ – nuostabos neslėpė ŪP pašnekovė.

Sandorį tvirtinusi notarė Loreta Beresnevičienė redakcijai aiškino, kad notarui svarbu sužiūrėti, jog už žemę būtų apmokėta būtent bankiniu pavedimu ir parduodant nebūtų manipuliuojama sumomis. „O kada sumokėta, tyrimų nedarome, esmė, kad būtų apmokėta bankiniu pavedimu. Juolab kad pirko vienas iš gretimų sklypų naudotojų ar savininkų. Kartais žmonės sumoka dar neturėdami NŽT leidimo, kartais jau tikėdami, kad galės nusipirkti – būna visokių momentų, bet mes tikrai neliepiame tiems žmonėms grąžinti sumokėtų pinigų, juolab kad tai atitinka faktą – tikrai perka ir tikrai sumoka reikiamą sumą“, – teigė notarė.

Ji pabrėžė, kad kiek bebūtų norinčių pirkti gretutinių sklypų naudotojų ar savininkų, pats pardavėjas nusprendžia, kam parduoti, nes jis turi teisę pasirinkti. „Įstatymo esmė, kad žemės ūkio paskirties žemės nenupirktų pašaliniai asmenys, labiau nuogąstauta dėl užsieniečių, kad jie nesupirktų žemių ir vietiniai ūkininkai nenukentėtų. Jeigu šiuo atveju būtų nupirkęs ne gretutinio sklypo naudotojas, tada jau kita kalba“, – gynė savo poziciją L. Beresnevičienė.

Sandoriui būtina gauti NŽT leidimą

O štai kokį komentarą redakcijai pateikė Lietuvos notarų rūmai: „Žemės ūkio paskirties žemės pardavimui, skirtingai nuo kitokio nekilnojamojo turto, įstatymai numato papildomą reguliavimą. Kiekvienam sandoriui būtina gauti Nacionalinės žemės tarnybos leidimą. Neturėdamas tokio leidimo, notaras negali tvirtinti perleidimo sandorio. Taip pat, tvirtindamas sandorį, notaras turi gauti bankinio pavedimo tarp pirkėjo ir pardavėjo liudijimą. Šio atsiskaitymo forma ir data, pavyzdžiui, avansu ar kitaip šalims susitarus, nėra reglamentuota, svarbu tik tai, kad už parduodamą žemę būtų atsiskaityta pavedimu. Pabrėžiame, kad notaras tvirtina sandorį tik visiškai įsitikinęs jo teisėtumu.“

Redakcijos nuotrauka