Žemės rinką dengia miglotos agropolitikos šešėlis

Praėjusiais metais gyventojai taškė pinigus ir rekordiškai išlaidavo pirkdami namus, butus, sklypus statybai. Žemės ūkio paskirties žemės rinkoje karščio mažiau – jos vertė vidutiniškai ūgtelėjo 7 proc. Didžiausias metinis kainų šuolis fiksuotas prie didesnių miestų, kur žemės ūkio paskirties žemė greičiausiai pirkta ne žemės ūkio veiklai. Ūkininkai neslepia, kad jiems patraukli derlinga ariama žemė, o pievų pirkti nebenori. Kartu tvirtina, kad investuoti į žemę neskatina miglose skendinti žemės ūkio politika.

Ypač brango prie didžiųjų miestų

Nekilnojamojo turto rinkoje pučiasi kainų burbulas – pernai nekilnojamojo turto vidutinė rinkos vertė padidėjo apie 14 proc. Kaip nurodo Registrų centras, tai – didžiausias nekilnojamojo turto vertės šuolis per pastarąjį dešimtmetį.

Pastebima, kad ypač metų pabaigoje karštligiškai augo sandorių skaičius. Ir tai suprantama, nes jau dviženklę išraišką pasiekusi infliacija spėriai tirpdo žmonių pinigus.

Registrų centro „Ūkininko patarėjui“ pateiktais duomenimis, žemės ūkio paskirties žemės vertė vidutiniškai padidėjo 7 proc. Per 2021 m. sudaryta 32,8 tūkst. pirkimo-pardavimo sandorių, kuriais buvo perleisti žemės ūkio paskirties žemės sklypai. 2020 ir 2019 m. jų buvo apie 28 tūkst. Didžiąją dalį žemės ūkio paskirties sklypų įsigijo fiziniai asmenys ir tik kas aštuntas įregistruotas sandoris teko juridiniams asmenims.

„Didžiausias metinis kainų šuolis fiksuojamas Trakų, Kauno ir Klaipėdos rajonų savivaldybėse, kur kainų mediana per metus padidėjo daugiau kaip dukart. Tikėtina, kad nemaža dalis šiose savivaldybėse įsigytų sklypų buvo įsigyta ne tiesioginei jų paskirčiai, t. y. žemės ūkio veiklai vykdyti, o komercinės ar gyvenamosios paskirties nekilnojamo turto projektų vystymui“, – pastebėjo Registrų centro duomenų analitikas Paulius Rudzkis.

Pasak jo, žemės ūkio paskirties žemė pastaruosius metus taip pat pastebimai brango Molėtų, Varėnos, Šalčininkų, Jonavos ir Utenos rajonuose. O Rokiškio, Biržų, Lazdijų ir Radviliškio rajonuose buvo pastebimas kainų mažėjimas.

Kainų žirklės – plačios

Pastaruosius keletą metų Lietuvoje registruojamas nuoseklus žemės ūkio paskirties žemės sklypų kainų augimas – Registrų centro skaičiavimais, pastarųjų 5 metų augimo vidurkis siekia 12,5 proc.

Remiantis Žemės ūkio informacijos ir kaimo verslo centro (ŽŪIKVC) bei Registrų centro duomenimis, vidutinė 2020 m. ariamosios žemės pirkimo kaina buvo 4 127 Eur/ha – 4,24 proc. didesnė nei 2019 m. O palyginus su 2011-aisiais, ji išaugo daugiau kaip 3,4 karto. Pievos ir ganyklos gerokai pigesnės – vidutinė tokios žemės pirkimo kaina 2020 m. siekė 2 840 Eur/ha – 12,12 proc. daugiau nei 2019 m., kai buvo fiksuojama 2 533 Eur/ha kaina.

Daug įdomiau stebėti ne vidutines žemės ūkio paskirties žemės kainas, o jų žirkles, kurios yra gana plačios. Štai 2020 m. derlingiausios ariamosios žemės sklypai Joniškio, Pasvalio, Šakių rajonuose kainavo apie 6 500 Eur/ha, Pakruojo, Vilkaviškio, Kėdainių rajonuose – daugiau kaip 5 500 Eur/ha. O Šalčininkų, Varėnos, Zarasų, Ignalinos rajonuose kaina nesiekė ir 2 000 Eur/ha.

Dar didesnės yra žemės nuomos kainų žirklės. Vidutinė šalies ariamosios žemės nuomos kaina 2020-aisiais, palyginti su 2019 m., išaugo beveik 7 proc. – iki maždaug 154 Eur/ha. Nuo 2011 metų vidutinės nuomos kainos ūgtelėjo daugiau kaip  2,5 karto. Pievas ir ganyklas išsinuomoti galima pigiau, tačiau jų vidutinė kaina per metus šoktelėjo aukštyn net beveik 38 proc. – nuo 93 Eur/ha 2019 m. iki 128 Eur/ha 2020-aisiais.

„Palyginus derlingiausios ir mažiausio produktyvumo ariamosios žemės pirkimo kainas matome, kad jos skiriasi kiek daugiau nei 3,6 karto, o nuomos kainos – net apie 10 kartų. Stebint beveik dešimties metų žemės ūkio paskirties žemės pirkimo ir nuomos kainų dinamiką, ilguoju laikotarpiu ir toliau tikėtinas pirkimo bei nuomos kainų augimas“, – apibendrino ŽŪIKVC vyriausiasis specialistas Andrius Deltuvas.

Savininkai spaudžia

Derlingojo Pasvalio krašto ūkininkas, Pasvalio rajono ūkininkų sąjungos pirmininkas Vilhelminas Janušonis ŪP teigė, kad judėjimas žemės rinkoje jaučiamas, tačiau ne toks, koks buvo prieš keletą metų: „Dabar kaip tik ramiau, gal dėl infliacijos savininkai nenori skubėti parduoti, nes matome, kaip pinigai nuvertėja.“

Grūdų augintojas pastebėjo, kad žemės pardavimo kainos nešoka aukštyn, pastaraisiais metais išlieka gana stabilios.

„Mūsų rajone kiek prastesnės žemės hektaras kainuoja 4 000–6 000 Eur, o geresnės – iki 8 000 Eur. Kainos priklauso nuo parduodamo ploto, melioracijos būklės ir kt.

Aišku, galbūt atsiranda, kas prašo daugiau, bet brangiau jau neperka. Pats pernai pirkau 12 ha, kuriuos nuomojausi. Žemės savininkas sumanė parduoti, tad teko pirkti“, – sakė pasvalietis, pridūręs, kad neretai ūkininkai būna priversti pirkti įsiterpusią žemę, nes savininkai ją gali parduoti kitiems.

Naudodamiesi tokiomis ap­linkybėmis, žemės savininkai nevengia ir paspausti ūkininkų, siekdami pelningiau parduoti žemę. Taip būna elgiasi ir nuomojant žemę. „Nuomos kainos pamažu didėja, bet jos labai įvairios – nuo 150 iki 250 Eur už ha. Jeigu nuomoji dirbamo lauko viduryje, būna pasako, kad nuomos kitam, todėl ūkininkas priverstas mokėti, kiek prašo“, – santykių su žemės savininkais niuansus atskleidė pasvalietis.

Skaičiuoja, kada atsipirks

Ūkininkai pripažįsta, kad dabar jie daug kruopščiau skaičiuoja pirkdami žemę, nes jų galimybės investuoti gana ribotos. Kartu neslepia, kad investicijų neskatina ir miglota „žalioji“ žemės ūkio ateitis.

„Kai taip brangiai moki, apie atsipirkimą nėra ko ir kalbėti. Kai žemę pirkome dar litais ir už hektarą mokėjome iki 8 000, skaičiavome, kad investicija atsipirks po 10–15 metų. Dabar jau ir po dvidešimties metų atsipirkimo gali nebūti. Tai jau investicija vaikams arba į pensiją. Iš tikrųjų ūkininkai mąsto: jeigu vaikams nereikės, tada žemę nuomos ar pardavinės, kad turėtų iš ko pragyventi, kai jau nebegalės ūkininkauti“, – ūkininkų logiką aiškino V. Janušonis.

Biržų rajono ūkininkų sąjungos vadovas Tadas Micikevičius ŪP tvirtino, kad dabar vengiama pirkti pievas, nes jų negalėsi arti: „Mūsų krašte yra pasiūlymų pirkti pievas, bet kai jų nebeleidžiama išarti, tokios žemės nebereikia.“

Pasak ūkininko, Biržų krašte žemės ūkio paskirties pirkimo kaina svyruoja nuo 3 000 iki 5 000 Eur, o nuomos – nuo 100 iki 150 Eur. „Kainos nemažos, parduodančiųjų yra, bet nelabai kas skuba pirkti, nes investicija atsipirks tik po 30–40 metų. Tad dažnas svarsto, ar verta investuoti, juolab kad dabar labai neaiški žemės ūkio politika. Anksčiau ūkininkai graibstė menkiausius gabaliukus, prieš kokius 8 metus buvo kone „laukiniai vakarai“, o dabar gerai pagalvoja, pasiskaičiuoja, ar verta rizikuoti“, – apie racionalesnį ūkininkų požiūrį į perkamą žemę kalbėjo T. Micikevičius.

Savininkai laukia dar didesnių kainų

Neseniai Kėdainių krašto ūkininkų sąjungos pirmininku išrinktas Dainius Sabulis sakė jau gal trečius metus stebintis aprimimą žemės rinkoje: „Bent jau mūsų krašte žmonės mažiau pardavinėja žemę. Infliacija menkina perkamąją galią, tad jie turbūt tikisi dar didesnės kainos, nors jau ir dabar ji yra didžiulė. Anksčiau hektarą parduodavo už 5 000, dabar už 6 000–6 500 Eur.“

Jaunas ūkininkas, nuomojantis apie 40 proc. dirbamos žemės, neslepia, kad pabrangusi žemė ne vienam atmušė norą ją pirkti. Žemdirbiai atidžiau sveria, kada tokios investicijos atsipirks. „Jeigu žemė atsiperka tik per 35–40 metų, žmonės labai skaičiuoja net ir dėl tų gabaliukų, kuriuos jau daug metų nuomojasi ir dirba. Kas iš to, jeigu tau juos siūlo pirkti už labai neadekvačią kainą. Aišku, jeigu geras gabaliukas yra įsiterpęs tarp dirbamų žemių, būsi priverstas ją pirkti, jeigu savininkas nusprendžia parduoti. Kitų atveju jis atiteks kitam. Bet nenormalių kainų stengiamės nemokėti. Jeigu už hektarą prašytų 7 000–8 000 Eur, pas mus jau būtų neadekvatu“, – tvirtino ŪP pašnekovas ir tuoj pat pateikė skaičiavimų: jeigu 400 ha dirbantis ūkininkas už tokią neadekvačią kainą įsigytų 10 ha, šis pirkinys „surytų“ visų metų pelną. O juk reikia investuoti ir į techniką, technologijas ir kt.

Jaunieji ūkininkai jaukia rinką

Infliacija pučia ir žemės nuomos kainas, kurios, ūkininkų akimis, jau dabar yra didelės. Dar daugiau nerimo, kad po 2023-ųjų, kai numatyta dosniau remti jaunuosius ūkininkus, gali būti sujaukta žemės rinka. Žemės savininkai stebi tokius pokyčius ir greitai į juos reaguoja.

„Jau dabar yra prasilenkimų su logika ir sveiku protu. Yra tokių, kurie lenda pas nuomininkus ir siūlo po 300 Eur – tai jau neadekvatu. Mūsų išmokų vidurkis – 120 Eur, o nuoma siekia iki 150–200 Eur“, – aiškino Kėdainių krašto ūkininkų sąjungos pirmininkas.

V. Janušonis pastebėjo, kad jauni ūkininkai, dar nenusvilę nagų, neskaičiuojantys savo darbo ir įsivaizduojantys, kad uždirbs didelius pelnus, siūlo daugiau mokėti už nuomą, o savininkai daro spaudimą kitiems žemdirbiams.

„Kai jaunieji ūkininkai gaus žadamą didesnę europinę paramą, atitinkamai gali sureaguoti ir žemių nuomininkai. O ir patys jaunieji ūkininkai, įsipareigoję plėsti ūkius, trūks plyš ieškos žemių, siūlys didesnę nuomos kainą ir išbalansuos rinką“, – neabejoja grūdų augintojas.

V. Micikevičius atkreipė dėmesį, kad kalbant apie jaunuosius ūkininkus ir didesnę jiems žadamą paramą, visuomenė ne visada teisingai supranta, kas už to slypi: „Jaunuoju ūkininku laikomas asmuo iki 40 metų, bet tai nereiškia, kad visi jie gauna daugiau paramos. Štai man 31-eri, mano ūkis įregistruotas daugiau kaip prieš 5 metus, tad jau nebesu jaunas ūkininkas ir negaunu jaunojo ūkininko išmokų.“

Investicinė grąža iš žemės auga

Pasak ŽŪIKVC vyriausiojo specialisto A. Deltuvo, analizuojant 2010–2020 m. laikotarpio žemės pardavimo sandorių dinamiką, 2010–2013 m. buvo stebimas nuoseklus augimas. Tačiau jis išskyrė 2014-uosius, kai buvo drastiškas – net 40 proc. siekiantis kritimas. Nuo 2014 iki 2020 m. pardavimo sandorių skaičius stabilizavosi, kildamas nuo 1,9–4,6 proc. arba krisdamas 0,9–14,9 proc., tačiau, ŽŪIKVC atstovo pastebėjimu, 2013-ųjų vyravusio intensyvumo taip ir nepasiekė. Nepaisant sandorių skaičiaus pokyčių, 2010–2020 m. laikotarpiu žemės ūkio paskirties žemės pardavimo vidutinė kaina nuolatos didėjo.

„Įprastinį žemės ūkio sektoriaus dalyvių nuogąstavimą dėl nepalankių klimato sąlygų ir klimato kaitos keliamų iššūkių, nerimą dėl ambicingų Europos žaliojo kurso tikslų dar papildė įtampa dėl beprecedentės COVID-19 pandemijos, – pabrėžė A. Deltuvas. – Vis dėlto žemė yra vertingas nekilnojamasis turtas ir baigtinis resursas, derlingos žemės pasiūlai nuolatos mažėjant, o paklausai augant, jos vertė mažėti nelinkusi.“

ŪP pašnekovas pastebi ir tai, kad naujosioms technologijoms vis labiau skverbiantis į kasdienybę, modernėja ir žemės ūkio sektorius: diegiamos įvairios skaitmeninės žemės ūkio technologijos, laukų ir pasėlių stebėsenai pasitelkiami dronai, analizuojami palydovų duomenys, kuriami skaitmeniniai registrai, leidžiantys žemės ūkio sektoriaus dalyviams ir potencialiems investuotojams patogiai analizuoti duomenis ir priimti sprendimus. Dėl šių priežasčių investicinė grąža iš žemės auga.

Žemės ūkio produkcijos paklausa tik didės

Kęstutis KRISTINAITIS

Korporacijos „Matininkai“ prezidentas

Žemės ūkio paskirties žemės rinka gana stabili, kainos palaipsniui auga. Nesu susipažinęs su naujausiais duomenimis, bet gerų našių žemių, kurios tinkamos grūdinių kultūrų auginimui, kaina kasmet vidutiniškai auga apie 5 proc. Esu ne kartą minėjęs, kad ilgainiui susilyginsime su europinėmis žemės kainomis.

Aišku, politikų sprendimai turi įtakos, bet kol kas nepastebime, kad „žalioji“ politika būtų paveikusi žemės kainas. Pievų gal ir nenori pirkti, nes neleidus jų mulčiuoti, daug kam tai nepatrauklu. Kalbama, kad dėl ES bendrosios žemės ūkio politikos yra daug neaiškumų. Bet akivaizdu, kad maisto produktų kainos kyla ir kils, valgyti reikės, todėl žemės ūkio produkcijos paklausa ne mažės, o tik didės.

 2022-01-16

ŪP korespondentė Vida TAVORIENĖ

Redakcijos, 123rf ir Dainiaus SABULIO nuotraukos

žemės ūkio paskirties žemės kaina, ariamosios žemės kaina, žemės nuomos kaina, Vida TavorienėŪkininko patarėjas