Į ką atkreipti dėmesį nuomojant žemę saulės parkų vystytojams?

Prie perdavimo tinklo linijų esanti žemė iki šiol buvo nepatraukli dėl joje taikomų apribojimų, mažesnės nekilnojamo turto kainos ar elektromagnetinių bangų. Tačiau pastaruoju metu ypač suaktyvėjus saulės elektrinių parkų vystymui, dabar žemės savininkai tokius sklypus gali pelningai išnuomoti. Artimiausiais metais Lietuvoje ketinama išvystyti mažiausiai 2000 MW galios saulės parkų, o tai reiškia kelis tūkstančius hektarų tam reikalingos žemės.

Žemės savininkui papildomos pajamos iš anksčiau mažaverte laikytos žemės gali tapti patrauklia perspektyva. Nors ūkininkai gali susidurti su dilema dėl įtakos augalininkystės ar gyvulininkystės veiklai, praktika rodo, kad didžioji dauguma žemės savininkų sutinka išnuomoti sklypus saulės parkų vystytojams. Tačiau norint sudaryti pelningą ir saugią sutartį, verta atkreipti dėmesį į keletą svarbių aspektų.

• Nuoma ar pardavimas. Ilgalaikė nuoma tiek Lietuvoje, tiek pasaulyje yra populiariausia savininko ir saulės parko vystytojo santykio forma. Ji patrauklesnė abiem pusėms: vystytojas išskaido išlaidas per ilgą laikotarpį, o savininkas gauna stabilias pajamas, tuo pačiu išlaikydamas žemės nuosavybę, per keliolika metų užsidirba pardavimo kainą ir neretai gali tęsti ūkinę veiklą. Sklypo pardavimas nėra neįmanomas, bet visgi tai yra rečiau ir sunkiau taikoma praktika.

• Sutarties trukmė ir indeksavimas. Šių metų liepos mėnesį buvo priimti įstatymų pakeitimai, numatę privalomus reikalavimus saulės vystytojams valdyti ne mažiau kaip 1 ha žemės 1 planuojamam įrengti megavatui nuosavybės arba ilgalaikės, ne trumpesnės nei 3 metų trukmės nuomos teise. Tai racionalūs reikalavimai, nes tiek ploto užima sumontuoti saulės modulius, o saulės parko eksploatavimo laikotarpis siekia 25-35 metus. Visgi žemės savininkams vertėtų tartis dėl ilgalaikių nuomos sutarčių – apie 30 metų. Be to, ne visi vystytojai patys pasiūlo nuomos kainų indeksavimą pagal infliaciją. Ilgalaikė nuomos sutartis, kurioje numatytas mokesčio augimas atsižvelgiant į vartotojų kainų indeksą, užtikrintų stabiliai augančias pajamas.

• Pereinamasis laikotarpis ir kompensavimas. Vystant saulės parkus, didesnę dalį laiko užima ne pačios statybos, o paruošiamieji darbai. Todėl kelis pirmus metus sklypo savininkas gali tęsti ūkinę veiklą, o šiuo laikotarpiu nuomos kaina gali būti mažesnė. Kadangi įvairūs administraciniai derinimai ir leidimų išdavimas ne visada tiksliai prognozuojami, gali susidaryti situacija, kuomet realūs statybos darbai privalės prasidėti dar nenuėmus derliaus. Todėl nuomos sutartyse turėtų būti numatytas įspėjimo apie pradedamus statybos darbus laikotarpis, pvz., 3–6 mėn. Toks saugiklis ūkininkui leis planuotis savo veiklą, sėją ar derliaus nuėmimą. Sutartyje papildomai galima suderėti finansinę kompensaciją, jei visgi statybos pakenktų suplanuotai ūkinei veiklai.

• Ūkinės veiklos derinimas su saulės elektrinės veikla. Tam tikra ūkinė veikla yra galima ir jau pastačius saulės elektrinę – pvz., žemaūgių kultūrų auginimas, avių ar žąsų ganymas. Todėl tokia veikla užsiimantis ūkininkas turėtų aptarti galimybes tęsti veiklą, tokiu būdu gaudamas dvigubą naudą.

• Sutarčių notarizavimas. Kartais žemės savininkus jaudina klausimas, ar saulės parkas nebankrutuos. Pastatyta jėgainė bankrutuoti negali – tokio dydžio saulės elektrinės yra laikomos valstybinės svarbos strateginiais objektais, gaminančiais visiems reikalingą elektros energiją. Saulės parko savininkai ilgainiui iš tiesų gali keistis – tai normali praktika. Siekiant ramybės ir stabilumo, savininkui verta ilgalaikę nuomos sutartį pasirašyti notariškai – tai garantuos, kad net ir keičiantis saulės parko savininkams, jiems pereitų visos sutartos pareigos ir atsakomybės.

• Demontavimas. Saulės parkai projektuojami vidutiniškai net 30 metų eksploatacijai. Kyla klausimas, kas nutiks po to. Sutartyje verta numatyti, kad saulės parko valdytojas, baigus eksploataciją, atliks demontavimo darbus ir sklypą grąžins tokios būklės, kokios jis buvo paimtas. Praktikoje gali pasitaikyti, kad žemės savininkas baigus eksploataciją pats gali norėti įsigyti saulės parko infrastruktūrą – sumontuotus modulius arba tvoras, kelius ar pan. Todėl sutartyje tikrai svarbu įtvirtinti įsipareigojimą viską demontuoti, tačiau palikti galimybę, savininko pageidavimu, infrastruktūrą įsigyti.

• Žemės savininko mokamų mokesčių klausimo sureguliavimas. Skirtingi saulės parko vystytojai skirtingai traktuoja nuomotojui atsirandantį gyventojų pajamų mokestį, taip pat žemės mokestį ar, jeigu savininkas yra įmonė, PVM. Vieni juos palieka mokėti žemės savininkui, kiti gali įtraukti kaip papildomą naudą. Todėl nuomotojui verta siekti aptarti mokesčių niuansus sutartyje – tai kurs dar daugiau aiškumo, stabilumo.

• Derlingumas ir ūkinė veikla. Lietuvoje vis dar gajus mitas, kad saulės jėgainės konkuruoja su maisto auginimu. Iš tiesų visam Lietuvos elektros energijos poreikiui padengti pakaktų vos 0,01% šalies teritorijos, užstatytos saulės jėgainėmis. Didelio skirtumo kokioje – derlingoje ar nederlingoje – žemėje statyti jėgaines nėra. Labiau svarbus kraštovaizdžio reljefas. Todėl jeigu savininkas skundėsi nederlinga žeme, tokios žemės nuoma jam turėtų būti puiki išeitis. Na, o jeigu žemė yra pelninga ūkinei veiklai, tuomet galima siekti suderinti ūkinę veiklą su saulės elektrinės parku.

„Aura Power“ patirtis vystant saulės parkus rodo, kad saulės parkus gyventojų bendruomenės, viešasis sektorius ir žemės savininkai dažniausiai pasitinka itin teigiamai. Gamintojui investuojant į tam tikrą regioną, siekiama sukurti glaudų santykį su vietine bendruomene, kadangi ateinama ilgam laikui. Taip pat ir didžioji dalis visuomenės supranta, kad saulės energija yra ateities sprendimas, aplinkos neteršianti elektros gamyba, ilgalaikes pajamas užtikrinanti investicija, darbo vietos ir bendruomenių gerovė, todėl susilaukia didelio palaikymo tarp vietinių gyventojų. Atitinkamai vystytojams nekyla ir didesnių iššūkių nuomojantis žemę, bet būtent tvarios ir sąžiningos sutartys su savininkais prisidės prie ilgalaikės teigiamos saulės energijos reputacijos.

„Aura Power Developments“ plėtros vadovas Aistis Radavičius