LPK ekspertė: kantrybės egzaminas nekilnojamojo turto rinkoje

Lietuvos NT ir jo kainos visada buvo tema, kuri kelia daug aistrų. Iš žiniasklaidos klausimų TOP 5 tema „kada kris NT kainos Lietuvoje“ neiškrenta jau mažiausiai nuo 2020, kai NT rinką neatpažįstamai keitė nematytas nepažintas KARANTINAS. Iškart po jo kilęs karas Ukrainoje ir pabėgėlių iš Ukrainos ir Baltarusijos banga toliau neleido nei NT pirkimo, nei nuomos kainoms leistis žemyn, o sutrūkinėjusios tiekimo grandinės statybų kainų tikrai neatpigino.

Tad tie, kurie tikėjosi, kad praėjus karantino paklausos bumui NT kainos galų gale kris, liko skaudžiai nusivylę. Tai kas dabar bus toliau, kai palūkanos niekaip nekrenta, o ant stalo atsiranda ir vis keičiasi naujo NT apmokestinimo idėjos. Bet apie viską iš eilės.

Šių metų II ketvirtį pirmą kartą nuo 2019 metų pradžios buvo fiksuotas būsto kainų kritimas Europos Sąjungoje. Jos šių metų II ketvirtį buvo 1,1 proc. mažesnės nei tuo pačiu laikotarpiu prieš metus. Būsto kainos Euro zonos šalyse tuo pačiu laikotarpiu krito dar labiau, t. y. jos sumažėjo 1,7 procento.

Tačiau ne visose Europos Sąjungos ar Euro zonos šalyse situacija vienoda. Šių metų II ketvirtį metinės būsto kainos mažėjo Vokietijoje 9,9 proc., Danijoje – 7,6 proc., Švedijoje – 6,8 proc., Liuksemburge – 6,4 proc., Suomijoje – 5,6 proc., tai Kroatijoje jos augo – 13,7 proc., Bulgarijoje -10,7 proc., Lietuvoje – 9,4 proc., Portugalijoje – 8,7 proc., Slovėnijoje – 7,4 procento.

Lietuvoje tuo metu būsto kainos augo daugiausiai tarp visų kaimyninių šalių. Metinis būsto kainų augimas Lenkijoje šių metų II ketvirtį siekė 7,0 proc., Latvijoje – 5,6 proc., o Estijoje – 5,0 procento.

Taip pat reikia pažymėti, kad II šių metų ketvirtį būsto kainos kiek padidėjo, palyginti su I ketvirčiu, tiek Europos Sąjungoje (0,3 proc.), tiek Euro zonoje (0,1 proc.). Lietuvoje tuo metu fiksuojamas nepertraukiamas ketvirtinis kainų augimas nuo 2019 metų pradžios.

Visoje Europos Sąjungoje būsto kainos nuo 2010 metų išaugo 46 proc., o nuomos kainos – 21 procentu. Per šį laikotarpį būsto kainos dvigubėjo Lietuvoje, Estijoje, Latvijoje, Vengrijoje, Čekijoje, Liuksemburge ir Austrijoje ir tik ribiniais skaičiais mažėjo Graikijoje, Italijoje ir Kipre. Per tą laikotarpį nuomos kainos labiausiai augo Lietuvoje (168 proc.) ir Estijoje (208 proc.).

Kas gi vyksta NT rinkose Europos Sąjungoje ir Lietuvoje?

NT pasiūlos pusė (statytojai) susiduria su augančiais statybų išteklių kainomis (jos sumažėjusios nuo 2022 metų pikų, bet išlieka labai aukštame lygyje; naujų pastatų statytojų kainos (kaštai) Lietuvoje nenustoja augti ir dabar), statybų leidimų išdavimo biurokratiniais trikdžiais, augančiais energetinio efektyvumo reikalavimais (kurie taip pat didina kainas) ir jau šiuo metu su augančiomis paskolų palūkanomis, kurios kapitalą daro sunkiai prieinamą ir mažina investicijų grąžą.

Didėjant palūkanų normoms vis mažiau išduodama leidimų naujų pastatų statybai daugelyje Europos Sąjungos šalių (pavyzdžiui Vokietijoje, Švedijoje, Prancūzijoje išduodama beveik 30 proc. mažiau statybos leidimų). Be to, dar reikia atskirti, kad kai kurios šalys susiduria su perteklinėmis pagal rinkos situaciją turimomis bustų atsargomis (turi ką pardavinėti, kaip Vokietija, bet nebėra pirkėjų), o kitose šalyse (santykinai mažai būsto yra pasiūloje, kaip Lietuvoje, bet pirkėjų dar yra) būsto atsargų yra menkai (po pandemijos ir pandemijos metu vyko ženklus investavimas į būstus). Tokia situacija didelėje ES dalyje, kai stabdomos statybos, tikėtina, veda prie reikšmingos būsto prieinamumo krizės ateinančiais metais, kai paklausa būstui bus, bet pasiūla jos nebepavys. Čia reikia pažymėti, kad viena iš didžiausių pasaulio rizikų artimiausiu metu yra būtent pragyvenimo išlaidų augimas (o nuosavas būstas darosi (dėl statybų kaštų, pasiūlos mažėjimo, ne taip greitai augančių pajamų ir šiuo metu itin aukštų paskolų palūkanų normų) vis mažiau prieinamas.

Galima pastebėti ir dar vieną neigiamą pasiūlos trūkumo efektą. Švedijoje konstatuota problema, kad būsto pasiūlos trūkumas gal riboti naujas investicijas, nes nėra pakankamai būstų, kur apgyvendinti didelius skaičius reikiamų naujų darbuotojų.

Būsto paskolų palūkanų normų augimas, kuris jau pasiekė arba beveik pasiekė savo piką, tiesiogiai neigiamai veikia būstų paklausą.

Tačiau Lietuvoje daugiau nei pusė būstų perkama be paskolų, t. y. už nuosavas lėšas. Tokiems pirkėjams palūkanų normų augimas menkai lemia spendimą įsigyti būstą. Šie pirkėjai šiuo metu tikriausiai linkę laukti būsto kainų kritimo, kai savo ruožtu norintys pirkti būstą skolindamiesi laukia palūkanų normų mažėjimo (pirmiausia). Taigi – visi laukia, kad kainos kris, bet jos kažkodėl to užsispyrusiai nedaro.

Tai ar ir kada kris būsto kainos Lietuvoje?

Artimiausiu metu nesitikėčiau ryškaus būsto kainų kritimo (iki šių metų pabaigos). Tačiau turime nepamiršti, kad mūsų laukia ilgokas išbandymas aukštomis palūkanomis. Manoma, kad ir iki kitų metų pabaigos ECB nustatyta bazinė palūkanų norma dar viršys 3 proc., o pats jų mažinimas prasidės tik antroje kitų metų pusėje.

Klausimas, ar pardavėjai ir pirkėjai išlaikys kantrybės ir finansinio tvarumo esant aukštoms palūkanų normoms, egzaminą? Jau matome ne vieną ženklą, kad pardavėjų resursai laukti senka ir naujos statybos būstų pardavimuose galima būtų tikėtis nedidelių kainų korekcijos, tačiau kažin ar jos kada nors atitiks laukiančiųjų viltis.

Partnerio turinys

123rf nuotr.