Aistros aplink gėlių turgelį: kiek čia NŽT kaltės?

Ginčas vyksta dėl bendrosios dalinės nuosavybės teise valdomo žemės sklypo, kurio didžioji dalis priklauso valstybei, pagal panaudą suteikta naudoti verslui, yra ir nuosavybės teise valdomų sklypo dalių. Čia veikia UAB „Konarskio turgelis“, UAB verslo centras „1000 litų“, dar keli privatūs subjektai.

Žemės sklype įregistruota nemažai pastatų: keli prekybos paviljonai, kuriuose prekiaujama gėlėmis, taip pat dvi parduotuvės, sandėliai, garažai, kavinė, stoginė, alaus baras, viešasis tualetas.

Viskas prasidėjo nuo to, kad prieš keletą metų keli čia veikiantys verslininkai NŽT Vilniaus miesto skyriui pateikė prašymus nupirkti žemės sklypo dalis, reikalingas statiniams eksploatuoti, vienas pareiškė pageidavimą sudaryti valstybinės žemės nuomos sutartį.

Iškilo būtinybė pateikti žemės sklypo planą, kuriame būtų išskirtos kiekvienam statiniui ar įrenginiui eksploatuoti reikalingos žemės sklypo dalys ir nustatytas šių dalių plotas. Vienas iš žemės pirkimo iniciatorių NŽT teritoriniam skyriui pateikė tvirtinti UAB ,,Kampara“ matininko parengtą žemės sklypo planą. Juo remiantis 2021 m. gruodžio pradžioje NŽT pasirašė įsakymą ir nustatė žemės sklypo dalis, reikalingas jame esantiems statiniams eksploatuoti.

Kiti verslininkai pasipiktino. Apie pasirašytą įsakymą ir patvirtintą planą jie buvo informuoti elektroniniu paštu beveik po mėnesio. Tuomet paaiškėjo, kad kai kuriems pastatams eksploatuoti skirtos žemės sklypo dalys yra per mažos, neatitinka net minimalių įvairiuose teisės aktuose nurodytų reikalavimų, tuo tarpu kitiems pastatams nepagrįstai skirtas per didelis žemės sklypo plotas, be to, plane yra palikta skaičiavimo klaidų. Teigiama, kad matininkas parengė planą nenuvykęs į žemės sklypą, nepatikrinęs realios situacijos ir neatlikęs matavimų vietoje; iš plano sprendinių nėra aišku, kuri žemės sklypo dalis yra privati, o kuri – valstybinė.

Verslininkai kreipėsi į teismą su prašymu panaikinti NŽT teritorinio skyriaus sprendimą ir įsakymą bei įpareigoti iš naujo spręsti klausimą dėl žemės sklypo dalių, reikalingų savarankiškai funkcionuojantiems pastatams eksploatuoti, nustatymo.

Teismai vertino skirtingai

Pirmosios instancijos teismas pernai birželį pripažino, kad NŽT netinkamai nustatė statiniams naudoti reikalingas žemės sklypo dalis. Tačiau apygardos teismas situaciją įvertino priešingai – kad NŽT teisės aktai suteikė teisę įvertinti ir nustatyti, kokios valstybinės žemės sklypo dalys yra reikalingos siekiant naudoti pagal paskirtį jame esančius pastatus.

Lengvatinis valstybinės žemės nuomos, pardavimo atvejis 

LAT pažymėjo, kad valstybinė žemė – tai visuomenei reikšmingas viešasis turtas. Pagal Žemės įstatymą ji perleidžiama ar išnuomojama aukciono būdu asmeniui, kuris už šį žemės sklypą pasiūlo atitinkamai didžiausią kainą ar nuomos mokestį.

Tačiau nagrinėjamo ginčo atvejis patenka į nedidelį sąrašą atvejų, kai žemė yra parduodama ar nuomojama ne aukciono būdu: yra užstatyti fiziniams ir juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais (nuomos atveju – taip pat jų nuomojamais) statiniais ar įrenginiais. Tokie valstybinės žemės sklypai parduodami tokio dydžio, kuris būtinas statiniams ar įrenginiams eksploatuoti pagal Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą jų tiesioginę paskirtį.

Pagal teisės aktus asmuo, pageidaujantis pirkti ar nuomoti žemės sklypo dalį, turi pareigą parengti žemės sklypo planą. O pardavėjas (nuomotojas) savo ruožtu pagal šį planą privalo nustatyti tame valstybiniame žemės sklype esantiems savarankiškai funkcionuojantiems statiniams ir įrenginiams eksploatuoti reikalingas konkrečias žemės sklypo dalis. Tai susiję su reikalavimu, kad lengvatine tvarka parduoti (nuomoti) tik tokį valstybinės žemės plotą, kuris yra reikalingas statinių naudojimui pagal paskirtį.

Taigi NŽT turėjo įvertinti, ar pateiktame plane esantiems objektams naudoti išskirtos žemės sklypo dalys yra nustatytos tinkamai, nepažeidžiant teisės aktuose keliamų reikalavimų.

Vis dėlto, kaip pažymima LAT nutartyje, „valstybinės žemės pardavėjas (nuomotojas) (...) neturi pareigos, atlikdamas šią funkciją, konsultuotis su žemės sklype esančių statinių savininkais ir nuomininkais dėl konkretiems objektams eksploatuoti reikalingų žemės sklypo dalių“. Teisės aktai nenumato pareigos informuoti kitų žemės sklype esančių statinių savininkus ir nuomininkus apie pateiktą planą, prašyti pateikti savo nuomones, derinti su jais tokių dalių plotus ir pan.

Kilus ginčui, NŽT privalo pagrįsti savo sprendimą

LAT išaiškino, kad NŽT teisė nustatyti valstybinės žemės sklypo dalis pastatams eksploatuoti nėra absoliuti. Gavusi asmens, siekiančio nusipirkti ar išsinuomoti valstybinės žemės sklypo dalį, parengtą šio žemės sklypo planą su išskirtomis žemės sklypo dalimis, reikalingomis jame esantiems statiniams naudoti, NŽT, prieš patvirtindama jį įsakymu, turi įvertinti, ar plane išskirtos žemės sklypo dalys atitinka teisės aktuose nustatytus reikalavimus ir užtikrina galimybę naudoti statinius pagal paskirtį. Įsakymu nustačiusi statiniams naudoti tenkančias žemės sklypo dalis, NŽT turi pagrįsti savo priimtą sprendimą ir užtikrinti, kad visiems suinteresuotiems asmenims būtų aiškūs jo priėmimo motyvai.

LAT nutarė grąžinti bylą iš naujo nagrinėti apeliacinės instancijos teismui, kad byloje būtų įvertinta, ar Įsakymu nustatytos žemės sklypo dalys, reikalingos jame esantiems statiniams naudoti pagal paskirtį, atitinka šios nutartyje aptartuose teisės aktuose keliamus reikalavimus

Parengė ŪP portalas