Žemės sandorių apmokestinimas

Žemės įsigijimas

Žemės įsigijimo išlaidos, išskyrus palūkanas, mokamas už gautą paskolą žemės ūkio veiklai skirto žemės sklypo įsigijimui, neviršijant tokios paskolos rinkos kainos, nepriskiriamos leidžiamiems atskaitymams, o nusidėvėjimas neskaičiuojamas. Kai žemė įsigyjama dovanojimo būdu, gyventojų pajamų mokesčio (GPM) nereikia mokėti, jeigu ją dovanojo pirmosios eilės giminaičiai, t. y. sutuoktinis, tėvai (įtėviai), vaikai (įvaikiai), seneliai, broliai, seserys ir vaikaičiai.

Iš išvardintų asmenų gauta dovanų žemė ne tik neapmokestinama – jeigu dovanos per kalendorinius metus neviršija 3 tūkst. Eur, jų nereikia ir deklaruoti. Jei gautos dovanos per kalendorinius metus viršija 3 tūkst. Eur, jos taip pat nėra apmokestinamos, tačiau atsiranda prievolė deklaruoti dovaną.

Kai žemę padovanoja kiti, nei išvardinti asmenys, GPM reikia mokėti, jeigu dovanos vertė didesnė nei 2,5 tūkst. Eur.

Gautą dovanų žemės ūkio paskirties sklypą galima bet kada parduoti. Tačiau jeigu parduodama žemė, neišlaikyta nuosavybėje  10 metų, nuo gauto pelno reikia mokėti gyventojų pajamų mokestį  15 arba  20 proc., priklausomai nuo sandorio vertės.

Paveldėjus žemę iš pirmosios eilės giminaičių, mokesčių mokėti nereikia. Jei nesate pirmosios eilės giminaitis žmogui, iš kurio paveldėjote žemę, turėsite sumokėti paveldimo turto mokestį:

• 5 proc. GPM, jei apmokestinamoji vertė ne didesnė už 150 000 eurų;
• 10 proc. GPM, jei apmokestinamoji vertė didesnė už 150 000 eurų.

Žemės perleidimas

Gyventojai, tame tarpe ir ūkininkai, pardavę ar kitaip perleidę žemės sklypą (pavyzdžiui, atlikus mainų sandorį), kuris nuosavybėje buvo išlaikytas 10 ir daugiau metų, nuo tokių sandorių pajamų GPM nemoka.

Parduodant ar kitaip perleidžiant žemę, kuri nuosavybėje buvo trumpiau negu 10 metų, GPM mokėti reikia, tačiau ne visada ir ne nuo visos gautos pajamų sumos.

GPM apskaičiuojamas ir mokamas ne nuo visos gautos pardavimo kainos, o nuo pajamų, kurios gautos pardavus žemės sklypą, ir sumos, kuri buvo mokėta įsigyjant žemę, skirtumo. Šis skirtumas apskaičiuojamas taip: pardavimo kaina minus išlaidos, kurios buvo patirtos žemę įsigyjant, įskaitant su žemės pardavimu susijusius privalomus mokėjimus – apmokėjimą notarui už atliktus notarinius veiksmus, apmokėjimą Registrų centrui už registravimo paslaugas bei patikrą duomenų bazėje, sumą, sumokėtą už geodezinius matavimus minus žemės įsigijimo vertė. Jeigu skirtumas neigiamas – GPM mokėti nereikia.

Skaičiuojant apmokestinamąją sumą reikia turėti visus sandorius ir paslaugas patvirtinančius dokumentus.

Visais žemės pardavimo atvejais, kai žemės pardavėjas yra nuolatinis Lietuvos gyventojas, kuriam reikia sumokėti GPM už parduotą žemę, šį mokestį į biudžetą jis turi sumokėti pats, nesvarbu kam – juridiniam asmeniui ar kitam gyventojui – žemė buvo parduota.

Jeigu apskaičiuotoji apmokestinamoji pajamų už parduotą žemę ar kitą turtą suma, kuri kartu su kitomis metinėmis su darbo santykiais ar jų esmę atitinkančiais santykiais nesusijusiomis pajamomis (išskyrus pajamas iš individualios veiklos, paskirstytojo pelno, tantjemas, atlygį už veiklą stebėtojų taryboje, valdyboje, paskolų komitete, iš darbdavio gautus autorinius atlyginimus, mažųjų bendrijų vadovų (nesančių nariais), pagal civilinę paslaugų sutartį gautas pajamas) neviršija 120 vidutinių šalies darbo užmokesčių (VDU) sumos, yra apmokestinama taikant 15 proc. pajamų mokesčio tarifą, o viršijančioji 120 VDU sumą – taikant 20 proc. pajamų mokesčio tarifą.

Jeigu parduodama žemė įgyta atkūrus nuosavybės teises ir žemę grąžinus turto savininkų vaikams, sutuoktiniams, vaikaičiams, testamentiniams įpėdiniams ir kitiems Piliečių nuosavybės teisių į išlikusį nekilnojamąjį turtą įstatymo 2 straipsnio 1–2 dalyse nurodytiems asmenims, žemės įsigijimo kaina prilyginama pardavimo kainai, tai parduodant tokią žemę GPM niekada nereikia mokėti. Tačiau atkūrus nuosavybės teises pagal notaro patvirtintą teisių atkurti nuosavybės teises perleidimo sutartį, žemės įsigijimo kaina yra lygi nuliui, jeigu šias teises įgijo ne perleidusio asmens vaikai, įvaikiai, tėvai, įtėviai, sutuoktiniai, vaikaičiai.

Kada atsiranda prievolė mokėti PVM?

Žemės ūkio, miško, vandens ūkio bei konservacinės paskirties žemė pridėtinės vertės mokesčiu (PVM) neapmokestinama.

Prievolė mokėti PVM atsiranda tiems fiziniams asmenims, kurie nuolat perka ir parduoda žemę.

Prievolė skaičiuoti PVM gali atsirasti tik pardavus žemę statyboms, tačiau ir šiuo atveju žemė PVM objektu tampa tik tokiu atveju, kai ją parduoda apmokestinamasis asmuo, vykdydamas savo ekonominę veiklą.

Pavyzdžiui, fizinis asmuo paveldi (atkuria nuosavybės teises) žemės ūkio paskirties žemę, po to pakeičia žemės paskirtį, ją padalina į keletą sklypų ir parduoda.

Tačiau jei nebus požymių, kad šis fizinis asmuo ateityje ketina verstis žemės ar kito nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sandoriais, jo vykdomi žemės sklypų pardavimo sandoriai nebus laikomi ekonomine veikla ir nebus apmokestinti PVM.

Ekonomine veikla nebus laikomas ir PVM neapmokestinamas bei toks sandoris, kai fizinis asmuo, kuris nesiverčia ir ateityje neketina verstis žemės ar kito nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sandoriais, nusiperka žemę statyboms, o po to ją parduoda.

Tačiau jeigu gyventojas bet kokiu būdu įsigyja (perka, paveldi, atkuria nuosavybę ar pan.) žemės ūkio paskirties žemę, pakeičia jos paskirtį, suskaido į keletą sklypų, kuriuose atlieka aktyvius veiksmus (pvz., nutiesia kelius, įveda elektrą, komunikacijas ir pan.) ir dėl to pasikeičia pats objektas, o tik po to ją parduoda – tai gali būti pripažįstama ekonomine veikla, todėl gali tekti sumokėti PVM.

Gyventojui, kuris nėra PVM mokėtojas, tačiau vykdo ekonominę veiklą (pvz., nuolat parduoda žemės sklypus statyboms), prievolė skaičiuoti PVM atsiras tik tokiu atveju, jeigu jo atlygis, gautas vykdant šią veiklą, už per paskutiniuosius 12 mėnesių patiektas prekes ar suteiktas paslaugas viršys 45 tūkst. eurų.

Kai gyventojas parduoda žemę statyboms, tačiau nėra požymių, kad jis ateityje ketina verstis žemės ar kito nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sandoriais, jo vykdomi žemės sklypų pardavimo sandoriai nebus laikomi ekonomine veikla ir nebus apmokestinti PVM.

Žemės pardavimo pripažinimas žeme statyboms turi būti paremtas aplinkybėmis, egzistavusiomis tuo metu, kai žemės sklypas buvo perleistas ir atsirado prievolė apskaičiuoti PVM.

Taigi gyventojo sudaromi žemės tiekimo sandoriai laikomi ekonomine veikla tuomet, kai tokiems sandoriams būdingas tam tikras tęstinumas ir atsikartojimas bei ekonominės naudos siekimas. Atsitiktiniai sandoriai, kuriuos sudarę gyventojai neturi ketinimo vykdyti veiklą ir siekti gauti iš jos pajamų ateityje, nelaikomi ekonomine veikla ir nėra PVM objektas. Tačiau tai nereiškia, kad ekonominės veiklos nustatymas yra siejamas vien su tam tikru skaičiumi tapačių sandorių, sudarytų per tam tikrą apibrėžtą laikotarpį, ar su kokiu nors kitu kiekybiškai išreikštu kriterijumi.