Žemė – tarsi katė maiše

Žemės ūkio paskirties žemė (ŽŪPŽ), pagrindinė žemdirbio darbo priemonė, neturi ratų, tad ne taip lengvai randa pirkėją, nors jos pasiūla yra didžiulė. Mat pagrindiniai plotai senokai išgraibyti ir likę daugiausia tik maži 1–3 ha gabaliukai. Ne kiekvienam ūkininkui pavyksta rasti tokį, kuris būtų arčiau jo pagrindinio sklypo, kad galėtų prisidurti ir nereikėtų važiuoti jos dirbti per toli. Nepaisant to, kovą, palyginti su praėjusių metų kovu, žemės ūkio, miškų ūkio, vandens ūkio ir konservacinės paskirties žemės sklypų pirkimo sandorių buvo sudaryta vos ne dvigubai daugiau – pernai 1 800, šiemet – 3 018.

Niekada nepinga

ŽŪPŽ yra didžiausias turtas, todėl ji niekada nepinga. Žemės rinkos ekspertai dar 2011 m. pastebėjo, kad ŽŪPŽ per metus rinkoje pabrangsta vidutiniškai 5 proc. Ši tendencija nesikeičia ir dabar, nors kainos pakyla lėčiau ir rečiau. Registrų centro ir Žemės ūkio informacijos ir kaimo verslo centro (ŽŪIKVC) duomenimis, žemės pirkimo ir pardavimo sandoriai pastarąjį dešimtmetį pabrangsta maždaug kas antrus metus. Panašiai yra ir su žemės nuomos kainomis, tačiau žemę perkantys ir išsinuomojantys ūkininkai nelabai to paiso.

Kaip rodoma ŽŪIKVC diagramose, per dešimtmetį (nuo 2011 m.) vidutinė ariamos žemės hektaro kaina pakilo daugiau nei trigubai, nuo 1 212 iki 3 959 Eur/ha, o pievų ir ganyklų – nuo 791 iki 2 533 Eur/ha 2019 m. Nuomos kainos panašiai paaugo atitinkamai nuo 60 iki 144 Eur/ha ir nuo 33 iki 93 Eur/ha.

Tačiau korporacijos „Matininkai“ prezidentas Kęstutis Kristinaitis „Ūkininko patarėjui“ tvirtino, kad per pastaruosius keletą metų ŽŪPŽ rinkoje nieko naujo ar sukrečiančio neįvyko. „Kainų šuolių nepastebėta, ūkininkai daugiau už žemę nemoka. Savininkai su ūkininkais dar bando iš naujo susitarti dėl nuomos, bet nuomotojai jų neperkalba. Nebent galėtų rinką pajudinti įstatymų bazė“, – svarstė jis.

Anot korporacijos prezidento, nedidelių ŽŪPŽ sklypų pasiūla didelė, bet savininkai, kurie norėjo savo žemę parduoti, jau pardavė, o tie, kurie norėjo nuomoti, ir toliau nuomoja. „Dar pandemija prisidėjo, tad niekas didesnio aktyvumo nedemonstravo ir ryškių pokyčių nebuvo“, – teigė pašnekovas.

Kad pasiūla iš tiesų didžiulė, rodo UAB „Žemės bankas“ skelbimų portalas. Šią savaitę jame buvo daugiau kaip 1,5 tūkst. parduodamos ŽŪPŽ skelbimų. Tai sudarė 84 proc. visų paskirčių žemės pardavimo skelbimų.

Be rinkos analizės

Peržvelgus skelbimus, matyti, kad daugiausia parduodami 1–3 ha ŽŪPŽ sklypai. Portalo atstovas „Ūkininko patarėjui“ teigė, kad buvo nuspręsta apsieiti be žemės rinkos eksperto, nes tai esą nereikalinga, užtenka vien gyventi iš skelbimų rinkimo ir kėlimo į portalą. Portalo savininkai neatskleidžia, kiek laiko skelbimas reklamuojamas, bet, sprendžiant iš kito nekilnojamojo turto skelbimų portalo, tai galėtų trukti apie pusmetį, o kartais ir keletą metų.

Sandoriai pajudėjo

Šių metų pradžioje aktyvesnius žemės sklypų pardavimo sandorius pradėjo fiksuoti Registrų centras. Šių metų vasarį buvo fiksuoti 5 149 tokie sandoriai, lygiai prieš metus – 4 984. Tačiau Registrų centras nenurodo, kokią šių sandorių dalį sudaro ŽŪPŽ pirkimas.

„Šių metų pradžioje stebime žemės sklypų ir gyvenamųjų namų rinkos augimą, jis atitinka pernai matytas tendencijas“, – sakė Registrų centro Duomenų sprendimų ir analizės departamento vadovo pareigas laikinai einantis Paulius Rudzkis. Anot jo, visoje šalyje šiemet taip pat įregistruota per 10 tūkst. žemės sklypų savininkų pasikeitimų. Tai yra 5 proc. daugiau nei per pirmus du praėjusių metų mėnesius. Vien per šių metų vasarį buvo įregistruota 5 proc. daugiau nei per sausį.

Naujausiais Registrų centro duomenimis, per tris šių metų mėnesius šalyje buvo registruoti 7 742 žemės ūkio, miškų ūkio, vandens ūkio ir konservacinės paskirties žemės sklypų pirkimo sandoriai, o pernai per šį laikotarpį – 6 899.

Pagal plotą ir našumą

Lyginant skelbimus tampa akivaizdu, kad ŽŪPŽ kaina tiesiogiai priklauso nuo parduodamo sklypo ploto ir žemės našumo balo. Kuo didesnis našumo balas ir kuo didesnis parduodamas plotas, tuo hektaro kaina aukštesnė.

Praėjusiais metais brangiausia žemė buvo Šakių (vidutinė pardavimo kaina – 6 480 Eur/ha), Pasvalio (6 280 Eur/ha), Pakruojo (5 713 Eur/ha), Kėdainių (5 677 Eur/ha) rajonuose, o pigiausia – Zarasų (1 421 Eur/ha), Šalčininkų (1 739 Eur/ha), Ignalinos (1 909 Eur/ha), Varėnos (1 939 Eur/ha), Utenos (2 003 Eur/ha) rajonuose.

ŽŪIKVC duomenimis, aukščiausios vidutinės ariamosios žemės nuomos kainos pernai buvo fiksuotos aukštą žemės našumo balą turinčiose Marijampolės, Šiaulių, Kauno ir Panevėžio apskrityse, vidutinės nuomos kainos atitinkamai siekė 161, 159, 150 ir 143 Eur/ha.

ŽŪIKVC pažymi, kad ariamosios žemės vidutinės pirkimo kainos 2019 m., palyginti su 2018 m., augo beveik visose Lietuvos apskrityse, o didžiausias augimo šuolis buvo fiksuotas Alytaus, Utenos ir Telšių apskrityse, atitinkamai siekęs 16, 11 ir 9 proc. Marijampolės apskrityje kainos augo beveik 7 proc., Kauno ir Panevėžio apskrityse – apie 3,5 proc. Klaipėdos apskrityje buvo stebimas vos 0,8 proc. siekęs kainų augimas, Šiaulių apskrityje kainos išliko stabilios. Tačiau Vilniaus apskrityje kainos mažėjo 1 proc., o Tauragės apskrityje – net 11 proc.

Daugiausia kainos augo Šiaulių ir Telšių apskrityse (atitinkamai 1,5 karto), mažiausiai – Vilniaus apskrityje, augimas siekė kiek daugiau nei 9 proc. Klaipėdos apskrityje fiksuotas 5 proc. kainų mažėjimas.

Augimą skatintų teisėkūra

K. Kristinaičio nuomone, labiau suaktyvinti ŽŪPŽ rinką galėtų įstatymų bazės keitimas. Antai sutramdyti vadinamuosius „sofos“ ūkininkus turėtų jau priimtas sprendimas gerokai sumažinti paramą tiems, kurie savo valdomuose plotuose nevykdo jokios ūkinės veiklos, o tik nupjauna žolę, deklaruoja plotus ir gauna išmokas. Kaip pasakoja nederlingose žemėse gyvulininkyste užsiimantys ūkininkai, tai iškreipia rinką, nes nelieka nuomojamos žemės, o konkuruoti kaina su žmonėmis, kurie tiesiog susirenka neapmokestinamas tiesiogines išmokas ir kitą paramą, sudėtinga.

Taip pat nuspręsta neleisti tokiems žemės savininkams žolės smulkinti ir tiesiog paskleisti lauke. Taip nutarta įvertinus aplinkosaugos ir žemės ūkio srities mokslininkų bei ekspertų poziciją dėl nušienautos biomasės palikimo laukuose (mulčiavimo) įtakos aplinkosauginiams žemės ūkio procesams. Toks pievų priežiūros būdas ne tik nėra tvarus aplinkosaugos požiūriu, bet ir sukuria prielaidą gauti finansinę paramą tiems, kurie neprisideda prie žemės ūkio sektoriuje kuriamos pridėtinės vertės. Žemės ūkio ministerija nusprendė nuo 2021 m. patikslinti pievų priežiūros tvarką siekiantiesiems gauti tiesiogines išmokas. Nupjauta žolė (šienas, žalioji masė ar kt.) pievose turės būti sutvarkyta (išvežta iš lauko arba supresuota, arba šienas sudėtas į kūgius).

Toks sprendimas turėtų paskatinti „sofos“ ūkininkus arba parduoti žemę, arba patiems imtis ūkinės veiklos.

Trūksta šeimininkiškumo

Pastaruoju metu kalbama apie Aplinkos ministerijos ketinimus perimti valstybinės žemės tvarkymo funkcijas iš Nacionalinės žemės tarnybos, kuri yra pavaldi Žemės ūkio ministerijai.

K. Kristinaičio nuomone, tai tik iš dalies yra Aplinkos ministerijos rūpestis, nes ji prisideda ir prie teritorijų planavimo. Tačiau valstybinės žemės valdymą perduoti savivaldybėms, kaip ketinama, anot jo, būtų tikra nesąmonė. „Juk yra žinoma, kaip savivaldybėse tvarkomasi. Bus daugiau triukšmo“, – svarstė jis.

Anot K. Kristinaičio, valstybiniai miškai – irgi didžiulis turtas. Juos valdo viena ministerija ir nesusitvarko. Bet tai ne žemės rinkos, o valstybės turto valdymo klausimas. Mat tarptautinė praktika rodo, kad visą valstybės nekilnojamąjį turtą turėtų valdyti viena institucija.

„Manau, prie Vyriausybės turėtų būti įsteigtas valstybės turto valdymo fondas arba kita tuo besiverčianti solidi įmonė. Dabar vieną turtą valdo Valstybės turto fondas prie Finansų ministerijos, žemę valdo Nacionalinė žemės tarnyba prie Žemės ūkio ministerijos, miškų ūkio žemę, infrastruktūrą ir planavimą – Aplinkos ministerija, kitą turtą – Valstybės turto fondas prie Finansų ministerijos. Iš tikrųjų viso valstybės turto valdymas turi būti centralizuotas, bet ne taip, kaip dabar pamąstoma, norima dalį turto permesti dar ir savivaldybėms“, – konstatavo K. Kristinaitis ir pridūrė, kad tai tik netiesiogiai susiję su ŽŪPŽ rinka, bet gali turėti jai įtakos.

Kazimieras ŠLIUŽAS

ŪP korespondentas

Redakcijos ir 123rf nuotraukos

2021-04-11