Defektai naujame bute – pardavėjo atsakomybė

Naujakurių džiaugsmus naujos statybos namuose neretai aptemdo netrukę išryškėti statinio defektai. Įtrūkimai sienose, pelėsis kampuose, langų nesandarumas, drėgnos dėmės lubose ir panašūs reiškiniai priverčia tokiuose namuose butus įsigijusius žmones pasinerti į nemalonius rūpesčius. Pagal pastaraisiais metais šalyje nusistovėjusią praktiką, pardavėjas dažniausiai yra statytojas – nekilnojamojo turto vystytojas. Jis parduoda daiktą – butą name, kuris pastatytas sutarties su statybos rangovu pagrindu. Pirkėjas dėl per garantinį terminą paaiškėjusių defektų bute, kaip ir bet kurios kitos nekokybiškos prekės su garantija įsigijimo atveju, turi teisę kreiptis į pardavėją ir reikalauti, kad jis neatlygintinai per protingą terminą pašalintų daikto trūkumus. Statybos įstatyme nustatyta, kad statinio projektuotojas, rangovas ir statinio statybos techninis prižiūrėtojas Civilinio kodekso (CK) nustatyta tvarka atsako už statinio sugriuvimą ar per garantinį terminą nustatytus defektus. Pagal CK nuostatas būtent rangovas, jeigu ko kita nenustato statybos rangos sutartis, per visą garantinį laiką užtikrina, kad statybos objektas atitinka normatyvinių statybos dokumentų nustatytus rodiklius ir yra tinkamas naudoti pagal sutartyje nustatytą paskirtį. Tačiau ne visi pardavėjai (statytojai) nusiteikę geranoriškai pirkėjų atžvilgiu ir linkę veltis į santykių aiškinimąsi su rangovais dėl statinio garantiniu laikotarpiu paaiškėjusio statybos darbų broko. Žinoma, ir rangovai visais įmanomais būdais stengiasi neprisiimti atsakomybės, nes trūkumų šalinimas – tai papildomos išlaidos. Teisės aktai numato, kaip turi elgtis statytojas, kai rangovas nepašalina statybos defektų akte per nurodytą terminą. Tokiu atveju statytojas turi apie tai raštu informuoti Valstybinę teritorijų planavimo ir statybos inspekciją prie Aplinkos ministerijos (VTPSI) ir kreiptis į teismą dėl rangovo įpareigojimo pašalinti statybos defektus arba dėl statybos defektų šalinimo išlaidų išieškojimo iš rangovo, jei statytojas juos pašalino savo lėšomis. VTPSI, gavusi statytojo informaciją apie rangovo vengimą pašalinti statinio garantiniu laiku nustatytus statybos defektus, teikia statinių projektuotojų, statybos rangovų ir statinių projektų ar statinių ekspertizės rangovų atestavimo komisijai medžiagą bei pasiūlymus dėl rangovo veiklos įvertinimo ir dokumento, suteikiančio rangovui teisę vykdyti atitinkamus statybos darbus, panaikinimo. Kai pardavėjas (statytojas) nereaguoja į pretenziją dėl daikto (buto) trūkumų pašalinimo per garantinį terminą, pirkėjas gali pasinaudoti CK numatyta galimybe – trūkumus pašalinti savo lėšomis (jei juos įmanoma pašalinti) ir pareikalauti pardavėjo kompensuoti patirtas išlaidas. Pardavėjui nevykdant ir šio reikalavimo, pirkėjas gali kreiptis į teismą dėl pardavėjo įpareigojimo atlyginti išlaidas trūkumams pašalinti. Dėl to buto pirkėjui svarbu turėti svarių įrodymų, kad statinio garantiniu metu defektai išryškėjo dėl statybos broko, o ne dėl kitų priežasčių (pvz., netinkamų naudojimo sąlygų). Tikslinga samdyti atestuotą statinio ekspertizės įmonę, kuri atliktų dalinę statinio ekspertizę. Pasijutę apgauti butų pirkėjai neretai teisybės ieško VTPSI. Tačiau ši institucija neatlieka ekspertizių, nėra įgaliota nustatyti per statinio garantinį terminą išryškėjusių defektų priežasčių ir nagrinėti ginčų tarp buvusio statytojo ir rangovo ar pardavėjo ir pirkėjo. VTPSI vykdo statinio statybos proceso valstybinę priežiūrą iki statybos užbaigimo procedūrų atlikimo. Kai gyventojai į VTPSI kreipiasi su klausimais dėl statybos broko jau naudojamame name, jiems paaiškinama teisės aktų nustatyta tvarka, o statybos dalyvius, dėl kurių veiklos teikiamos pagrįstos pretenzijos, VTPSI įtraukia į rizikos valdymo informacinę sistemą kaip didesnės rizikos subjektus. Jie sulauks dažnesnių statybos valstybinės priežiūros pareigūnų patikrinimų.

LIETUVOS RESPUBLIKOS APLINKOS MINISTERIJA