R. Ežerskienė. Kiek reikia uždirbti, kad įpirktum butą?

Siekiant atsakyti į šį klausimą, buvo palygintos šešių Lietuvos miestų butų kainos ir vidutinės pajamos. Analizė parengta remiantis 2026 m. rugpjūčio mėn. UAB „Ober-Haus“ nekilnojamojo turto rinkos duomenimis apie butų kainas bei Valstybės duomenų agentūros 2026 m. II ketvirčio vidutinio darbo užmokesčio į rankas duomenimis pagal miestus.

Pirmasis butas: už tą pačią sumą vienur nusipirksi vieną, kitur – tris

Pirmojo būsto ieškantiems gyventojams kainų skirtumas – vienas ryškiausių. Vilniaus centre ar Senamiestyje naujos statybos vieno kambario, apie 30 kv. m ploto butas su daline apdaila kainuoja nuo 150 tūkst. iki 255 tūkst. eurų. Tai sudaro maždaug 7–12 vidutinių metinių pajamų po mokesčių. Svarbu nepamiršti, kad tai dar nėra galutinė investicija – įsigijus dalinės apdailos butą, papildomai tenka finansuoti jo įrengimą, o šios išlaidos gali sudaryti dešimtis tūkstančių eurų.

Tuo metu analogiškas naujos statybos būstas gyvenamuosiuose rajonuose kainuoja nuo 87 tūkst. iki 114 tūkst. eurų – tai prilygsta maždaug 4–5 vidutinėms metinėms vilniečio pajamoms. Senos statybos vieno kambario butą galima įsigyti nuo 58,5 tūkst. eurų, arba už sumą, prilygstančią maždaug trejų metų vidutinėms vilniečio pajamoms. Kitaip tariant, net tame pačiame mieste pasirinktas rajonas gali reikšti kelerių metų pajamų skirtumą.

Panašios tendencijos matomos ir kituose didmiesčiuose. Kaune naujos statybos vieno kambario butas su daline apdaila centre ar Senamiestyje kainuoja nuo 105 tūkst. iki 132 tūkst. eurų, o Klaipėdoje – nuo 96 tūkst. iki 126 tūkst. eurų. Abiem atvejais tokio buto kaina prilygsta maždaug 5–7 vidutinėms metinėms atitinkamo miesto gyventojo pajamoms. Gyvenamuosiuose rajonuose šis santykis sumažėja iki maždaug 4–5 metinių pajamų.

Regionų miestų centruose butai gerokai prieinamesni. Šiauliuose ir Panevėžyje naujos statybos vieno kambario butas paprastai kainuoja nuo 69 tūkst. iki 87 tūkst. eurų ir prilygsta apie 4–5 metinėms pajamoms, o senos statybos būstą gyvenamuosiuose rajonuose galima įsigyti už sumą, prilygstančią vos 2–3 vidutinėms metinėms pajamoms Šiauliuose ar Panevėžyje.

Išsiskiria Druskininkai. Nors tai mažesnis miestas, naujos statybos vieno kambario butas centre čia kainuoja nuo 80 tūkst. iki 96 tūkst. eurų. Vertinant būsto kainos ir pajamų santykį, Druskininkai labiau primena didmiesčius nei kitus regionų centrus.

Vis dėlto pirmojo būsto pirkėjams svarbi ne tik buto kaina. Dažnai didžiausias iššūkis yra pradinio įnašo sukaupimas. Šiuo požiūriu reikšmingas pokytis įsigaliojo nuo rugpjūčio 1 d., kai pirmąjį būstą perkantiems gyventojams tam tikrais atvejais pradėtas taikyti 10 proc. minimalus pradinis įnašas vietoje anksčiau galiojusių 15 proc. Pavyzdžiui, norint sukaupti 10 proc. pradinį įnašą pirmajam vieno kambario naujos statybos butui Vilniaus centre ir taupymui kas mėnesį atidedant 10 proc. darbo užmokesčio, prireiktų maždaug 7–12 metų, o analogiškam būstui gyvenamuosiuose rajonuose – apie 4–5 metų. Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje toks laikotarpis dažniausiai siekia 4–7 metus, o gyvenamuosiuose rajonuose kai kuriais atvejais ir kiek daugiau nei keturis metus.

Skirtumai tarp miestų šiandien tokie dideli, kad už vieno kambario naujos statybos butą Vilniaus centre sumokėtą sumą kai kuriuose regionų miestuose būtų galima įsigyti du ar net tris analogiškus būstus. Tai dar kartą patvirtina, kad kalbant apie būsto įperkamumą lemiamą vaidmenį dažnai atlieka ne pats butas, o jo vieta.

Augančios šeimos dažniausiai renkasi kompromisą

Šeimai augant, keičiasi ir prioritetai. Svarbesni tampa ne tik papildomi kvadratiniai metrai, bet ir mokyklos, darželiai, susisiekimas bei kasdienė infrastruktūra. Todėl daugelis šeimų renkasi ne miesto centrą, o gyvenamuosius rajonus.

Kartu keičiasi ir pats šeimos būsto standartas. Remiantis „Ober-Haus“ duomenimis, 2003 m. Vilniuje statytų naujų butų vidutinis plotas siekė apie 64 kv. m, o šiandien – vos apie 50 kv. m. Tačiau mažėjantį plotą lemia ne tik įperkamumo iššūkiai. Namų ūkiai tampa mažesni, o naujos statybos projektuose daugiau dėmesio skiriama funkcionaliam išplanavimui.

Vilniuje 50 kv. m ploto dviejų kambarių senos statybos butas gyvenamajame rajone kainuoja nuo 89,5 tūkst. iki 152,5 tūkst. eurų ir prilygsta maždaug 4–7 vidutinėms metinėms vilniečio pajamoms. Kaune ir Klaipėdoje analogiško būsto kaina dažniausiai sudaro apie 3–7 vidutines metines gyventojo pajamas, o Šiauliuose ir Panevėžyje – apie 3–5 metines pajamas.

Pasirinkus naujos statybos butą kainų skirtumai tarp miestų tampa mažesni, nei dažnai manoma. Gyvenamuosiuose rajonuose naujos statybos dviejų kambarių butas su daline apdaila Vilniuje kainuoja nuo 135 tūkst. iki 180 tūkst. eurų, Kaune ir Klaipėdoje – nuo 125 tūkst. iki 160 tūkst., o Šiauliuose bei Panevėžyje – nuo 95 tūkst. iki 115 tūkst. eurų. Tai reiškia, kad kai kuriais atvejais naujos statybos butas regionų mieste kainuoja panašiai kaip senos statybos būstas Vilniuje.

Trijų kambarių butai: kai būsto pasirinkimas tampa ilgalaikiu sprendimu

Jei pirmojo būsto pasirinkimą dažniausiai lemia galimybė jį apskritai įsigyti, tai ieškant trijų kambarių buto prioritetai keičiasi. Šiame etape šeimos dažniau ieško ne tik daugiau erdvės, bet ir ilgam laikui tinkamo būsto.

Gyvenamuosiuose rajonuose senos statybos, apie 65 kv. m ploto trijų kambarių butas Vilniuje kainuoja nuo 107 tūkst. iki 182 tūkst. eurų, o jo kaina prilygsta maždaug 5–8 vidutinėms metinėms vilniečio pajamoms. Kaune analogiškam būstui reikėtų 5–8 metinių pajamų, Klaipėdoje – 4–7, o Šiauliuose, Panevėžyje ir Druskininkuose – apie 4–7 metines pajamas.

Pasirinkus naujos statybos būstą įperkamumo kartelė pakyla dar aukščiau. Gyvenamuosiuose rajonuose naujos statybos, dalinės apdailos trijų kambarių butas Vilniuje kainuoja nuo 166 tūkst. iki 218 tūkst. eurų, Kaune ir Klaipėdoje – nuo 150 tūkst. iki 198 tūkst. eurų, o Šiauliuose bei Panevėžyje – nuo 120 tūkst. iki 143 tūkst. eurų. Vertinant per pajamas, toks būstas daugelyje miestų kainuoja 7–10 vidutinių metinių gyventojo pajamų.

Trijų kambarių būsto įperkamumas vis labiau priklauso ne tik nuo miesto, bet ir nuo pasirinkimo tarp senos ir naujos statybos.

Ką šie skaičiai atskleidžia apie šiandienos rinką?

Lietuvos banko 2026 m. II ketvirčio bankų apklausa rodo, kad finansų sektorius ir toliau tikisi būsto kainų augimo tiek naujos, tiek senos statybos segmente. Tai reiškia, kad būsto įperkamumo klausimas artimiausiais metais išliks aktualus daugeliui gyventojų.

Palyginimas tarp skirtingų miestų ir jų rajonų atskleidžia, kad būsto įperkamumą šiandien lemia ne tik pajamos. Ne mažiau svarbu ir tai, kur nusprendžiame gyventi. Skirtumai tarp miesto centro ir gyvenamųjų rajonų neretai yra didesni nei tarp skirtingų Lietuvos miestų.

Todėl planuojant būsto įsigijimą svarbu vertinti ne tik šiandienos poreikius, bet ir ilgalaikes finansines galimybes. Galiausiai sprendimas dėl būsto yra ne tik apie buto kainą ar kvadratinių metrų skaičių. Tai sprendimas, galintis lemti šeimos finansinį stabilumą daugeliui metų į priekį.

Citadele Group informacija