Stasys JOKŪBAITIS

Pasiskelbus laikraštyje ar interneto portale apie parduodamą būstą, žemės sklypą ar miško plotą, pas pardavėją tuoj pat prisistato mažiausiai du tarpininkai. Dažniausiai jie neprisipažįsta, kas iš tiesų esantys, o dedasi paprastais pirkėjais. Apžiūri nekilnojamąjį turtą, po to paskelbia apie jo pardavimą savo tinklalapyje.  Nors žmogus niekieno neprašė tokios paslaugos, nekviestas tarpininkas pradeda jam vežioti savo klientus, iš kai kurių jau būna net ir pinigus paėmęs už tariamą tarpininkavimą, po to dar reikalauja, kad sumokėtų ir pardavėjas. Dar įžūliau nekilnojamojo turto agentai elgiasi parduodant ir perkant žemę, mišką. Neretai tai būna nelegalūs, klientus apgaudinėjantys, jokių mokesčių valstybei nemokantys asmenys.

Dešinė nežino, ką daro kairė? Kodėl iki šiol nėra nekilnojamojo turto brokerių reglamentuojančio įstatymo, piktinosi ir Seimo narys Kęstutis Masiulis. Jis kreipėsi į teisingumo ministrą Juozą Bernatonį, prašydamas sutramdyti siautėjančius nekilnojamojo turto tarpininkus, brokerius, kurie dažnai ne tik nepaiso elementarios etikos, bet ir apgaudinėja žmones, dirba neskaidriai, pažeidinėdami įstatymus. Pasak parlamentaro, jų veikla iki šiol nereglamentuojama, nėra nustatyta derama tvarka. Tačiau pradėjus domėtis šia problema, netrukus paaiškėjo, kad parlamento dešinė nežino, ką daro kairė. Pasirodo, Nekilnojamojo turto brokerių įstatymo projektas jau parengtas ir netrukus bus pateiktas svarstyti Seimui. Parlamentarui pritrūko informacijos, ką žadama svarstyti, kokius įstatymus priimti Seime? Tačiau šiaip ar taip, K. Masiulio susirūpinimą galima ir suprasti.

Užplūdo žmonių skundai „Gaunu daugybę skundų dėl nekilnojamojo turto tarpininkų, kurie nesilaiko jokios etikos, pagarbos klientui taisyklių, apgaudinėja būstų, žemės ir miško sklypų pirkėjus bei pardavėjus. Kyla nemažai abejonių dėl šia veikla užsiimančių asmenų darbo skaidrumo ir sumokamų mokesčių. Tarpininkai visais įmanomais būdais įžūliai bruka savo reklamą, daugybę kartų skambina telefonu, naudojasi gyventojų teisinių žinių trūkumu ir į sutartis įtraukia abejotino teisėtumo punktų, vėliau iš gyventojų lupa dideles sumas už tarpininkavimą, daro daugybę kitų neetiškų veiksmų“, – sakė Seimo narys K. Masiulis, paklaustas, kodėl susidomėjo šia daug metų visų pamiršta veikla. Pasak parlamentaro, tokių atvejų šiuo metu gali pamatyti nebent tokiose egzotinėse šalyse kaip Egiptas, kur ramiai negali praeiti pro prekeivį. Europoje jau seniai yra nustatyta tam tikra tvarka.

Mulkinami pirkėjai, pardavėjai ir valstybė Tokių istorijų K. Masiulis sakė prisiklausęs daugybę: „Nei šis, nei tas, kai Europos Sąjungos valstybėje nekilnojamojo turto rinkoje veikiama taip, tarsi būtume atsilikusi arabų šalis, niekas čia nereglamentuojama, kaip kas nori, taip tas daro, mulkinami ir pirkėjai, ir pardavėjai.“ Praėjusiais metais, K. Masiulio teigimu, buvo parduota apie 123 tūkst. nekilnojamojo turto objektų už kelis milijardus litų, dauguma – dalyvaujant tarpininkams, tačiau mokesčių jie sumokėjo vos 15 mln. Lt. Nieko nuostabaus, kad Valstybinė mokesčių inspekcija nekilnojamojo turto tarpininkų veiklą vadina viena neskaidriausių. Patikrinę vieną Vilniuje įsikūrusią nekilnojamojo turto agentūrą, mokesčių sargai nustatė, kad vien per praėjusius metus ji nesumokėjo 2,1 mln. Lt mokesčių. Akivaizdu, kad mokesčiai šiose agentūrose slepiami – apgaudinėjami ne tik klientai, bet ir valstybė.

Pasiskųsti nelabai yra kam Pagal šiuo metu galiojančius įstatymus, nekilnojamojo turto pardavimo ar pirkimo tarpininkavimo veikla gali užsiimti netgi asmenys, neturintys nei reikiamo išsilavinimo, nei kompetencijos. Blogiausia, kad nėra įteisinto jokio priežiūros mechanizmo, galinčio kontroliuoti nelegaliai ar neetiškai tarpininkavimo paslaugas teikiančius žmones. „Žinoma, nuostolių patyrę gyventojai gali kreiptis į teismą, tačiau procesai juose trunka ilgai, daug kainuoja. Tai sunkiai prieinama žmonėms, kurie nėra turtingi ir stokoja teisinių žinių. Kartais vien advokato paslaugos kainuoja daugiau, negu padaryta žala, kurią apgautasis norėtų išsireikalauti iš kaltininko, tad neretai žmogus numoja ranka ir su viskuo susitaiko“, – sakė K. Masiulis.

Europa seniai turi standartus Lietuvos nekilnojamojo turto agentūrų asociacijos prezidentas Vytas Zabilius pripažino, kad jau seniai laikas įvesti tvarką šiame versle, todėl asociacija pritaria rengiamam Nekilnojamojo turto brokerių įstatymui. „Prieš ketverius metus Lietuva oficialiai perėmė Europos Sąjungos patvirtintus nekilnojamojo turto agentų paslaugų teikimo standartus. Pagal šiuos standartus, nekilnojamojo turto agentas ir klientas turi pasirašyti sutartį dėl paslaugų, kurioms atlikti samdomas nekilnojamojo turto agentas. Sutartyje turi būti labai aiškiai nurodyta pasirašymo diena, galiojimo laikas, nutraukimo terminai ir sąlygos. Nekilnojamojo turto agentas negali pradėti pardavinėti potencialaus kliento turto tol, kol nėra pasirašyta kliento ir agento sutartis. Be to, kiekvienas nekilnojamojo turto agentas privalo turėti registracijos numerį“, - teigė V. Zabilius.

 Vien rekomendacijų – per maža

Kitas labai svarbus punktas, įrašytas šiuose europiniuose standartuose, - nekilnojamojo turto agentų kvalifikacija ir kompetencija. Tik atitinkamą išsilavinimą turintis asmuo gali teikti nekilnojamojo turto agento paslaugas. Daugelyje šalių yra patvirtintos nekilnojamojo turto agentų veiklą reglamentuojančios teisinės nuostatos ir į jas privalu atsižvelgti. Visa bėda, kad tie standartai mūsų šalyje yra tik rekomendacinio pobūdžio. Kam nepatinka, tas jų ir nepaiso. „Lietuvos nekilnojamojo turto agentūrų asociacijos nariai yra įsipareigoję laikytis ne tik šių europinių standartų ir etikos nuostatų, bet ir skaidrios veik­los reikalavimų. Tačiau taip dirba ne visos šalyje esančios agentūros ir brokeriai, o mūsų asociacijos nariai užima tik apie 30–40 proc. visos rinkos. Kiti dirba kaip kas išmano ir neretai kompromituoja sąžiningai dirbančias agentūras, gadina visų įvaizdį. Kažkada į butus, darbovietes įžūliai, siūlydami savo paslaugas, braudavosi prekybos agentai. Daug kur iki šiol kabo užrašai: „Prekybos agentai nepageidaujami.“ Gal panašias lenteles reikėtų užrašyti ir tokiems įžūliems nelegaliems brokeriams? Buvo atvejų, kai pamatę, kad pas mus taikomi griežtesni reikalavimai, kai kurie nariai iš asociacijos pasitraukė. Kol nebus tokios tvarkos, kaip Europos Sąjungos valstybėse, situacija nesikeis. Šiuo metu tik trijose ES šalyse narėse – Lietuvoje, Latvijoje ir Bulgarijoje - nėra įstatymu įtvirtintų reikalavimų nekilnojamojo turto brokeriui“, - sakė V. Zabilius, kuris yra ir Europos nekilnojamojo turto asociacijų konfederacijos prezidentas.

Dirba kaip kas išmano V. Zabilius sutiko, kad šiuo metu nekilnojamojo turto agentūrų iš esmės niekas nekontroliuoja. Jo manymu, tai galėtų daryti Teisingumo ar Ūkio ministerijos, taip pat galėtų būti įkurti Brokerių rūmai, maždaug tokie, kokius turi notarai. Jo įsitikinimu, brokeriai turėtų baigti tam tikrus kursus, kuriuos galėtų organizuoti, tarkime, Vilniaus Gedimino technikos ar Kauno technologijos universitetai. Žmonės, besiimantys šio verslo, turėtų turėti bent jau minimalių teisės, etikos ir kitokių žinių. Dabar žmogus geriausiu atveju išsiėmė patentą – ir jau brokeris, dirba kaip išmano, savais metodais. O ne vienas, aktyviai tarpininkaujantis parduodant ne­kilnojamąjį turtą, iš tiesų yra niekas – neturi nei identifikacijos numerio, nei jokio teisinio pagrindo dirbti šį darbą. Iš čia ir pilasi įvairios apgaulės, sukčiavimas, mokesčių nemokėjimas – ištisa šešėlinės ekonomikos karuselė.

Sutartys neretai tampa spąstais Susidūrę su nesąžiningais nekilnojamojo turto agentais žmonės neretai skundžiasi, kad brokerių pakištose pasirašyti sutartyse jie buvo įvilioti į spąstus, iš kurių išsivaduoti nėra lengva. Ten neretai būna tiek prirašyta klientui, ypač vyresniojo amžiaus, nepalankių reikalavimų ir įsipareigojimų, kad dažnai jų nepajėgia „išrišti“ net teismai. „Kad taip neatsitiktų, tokios sutartys turėtų būti standartinės, suderintos su Valstybine vartotojų teisių apsaugos tarnyba. Mūsų asociacija vienija 300 brokerių, tai sudaro apie ketvirtį šiuo metu Lietuvoje dirbančių nekilnojamojo turto agentų. Mes tikrai nenorime, kad nesąžiningų brokerių metamas šešėlis kristų ir ant mūsų, todėl tikimės, kad Seime priimtas įstatymas daug ką sustatys į vietas“, - sakė V. Zabilius.

Geriausias pirkėjas – kaimynas Laikraščiuose šiuo metu apstu skelbimų apie parduodamą ir perkamą žemės ūkio paskirties žemę, miško plotus. Už daugelio šių skelbimų slepiasi brokeriai. Pabandykite paskambinėti, patys įsitikinsite. Į vadinamąjį agrarinį nekilnojamąjį turtą dažniausiai yra nusitaikę ne Lietuvos nekilnojamojo turto agentūrų asociacijos nariai, o tie brokeriai, kurie kol kas nenori taikytis prie europietiškų standartų, dirba neskaidriai, o kartais ir visai nelegaliai. „Aš visada sakydavau: geriausias pirkėjas yra kaimynas, jis net daugiau gali sumokėti, jei žemė yra šalia jo sklypo. Tačiau į tai, kas dabar dedasi, tikrai nesmagu žiūrėti. Atsirado įvairiausių tarpininkų, kurie stengiasi numušti žemės pardavimo kainas, ypač jei pardavėjas, švelniai tariant, gerokai pagyvenęs, neretai įtikina juos, kad jų žemė verta tik kone puse to, kiek tikėjosi gauti. Gana dažnai tokie asmenys veikia nelegaliai, po to tą žemę patys parduoda brangiau ir taip pelnosi. Tai jau ne etikos pažeidimai, tai jau apgavystė, deja, ne visuomet yra lengva tai įrodyti. Vieną dieną tokia nekilnojamojo turto agentūra vadinasi vienaip, kitą, žiūrėk, jos jau nėra, bet išniro kitu pavadinimu. Žmonės, kuriems kyla įtarimų, kad jų žemės kaina yra dirbtinai sumažinta, galėtų tai pasitikrinti Registrų centre. Be to, nekilnojamąjį turtą gali objektyviai įvertinti ir mūsų asociacijai priklausančios agentūros. Esame nemažai tai darę Nacionalinės žemės tarnybos, komercinių bankų užsakymu, turime patirties“, - teigė asociacijos prezidentas. Jo teigimu, mieste veikiančios nekilnojamojo turto agentūros dar laikosi šiokios tokios tvarkos, o kaime – tamsus miškas. Kad ir kaip apmaudu būtų pripažinti, normalių nekilnojamojo turto agentūrų, kurios dirbtų tarpininkaudamos parduodant žemę ir miškus, šiuo metu nedaug.

Brokerio laimikis – komisiniai Jau kuris laikas Lietuvoje sklinda gandai apie milžiniškus nekilnojamojo turto brokerių atlyginimus. Seimo nario K. Masiulio teigimu, kai kurie uždirba po 20 tūkst. Lt ir daugiau per mėnesį. Ar ne dėl to jie ir plėšosi neretai pamindami ne tik teisės, bet ir moralės principus? Kiek čia teisybės? „Pasidomėjus nelabai skaidriai dirbančių brokerių finansais, išvysime menkas sumas. Kitaip ir negali būti, nes kai kurių veikla neretai būna pirkimas-perpardavimas, dažnai nuslepiant tikrąsias pajamas. Normaliai dirbantys brokeriai gauna komisinius, kurių pusė atitenka agentūrai, pusė – jam pačiam. Žinoma, iš tos sumos jis dar turi susimokėti mokesčius, padengti kitas išlaidas, kurių prireikė, tarkime, užsakyti skelbimus žiniasklaidoje, nuvažiuoti pas klientą ir kt. Nekilnojamojo turto brokeriai siūlo visą paslaugų spektrą – nuo turto įkainojimo, kokybiškų ir patrauklių pirkėjui nuotraukų, klientų paieškos ir buto apžiūrų organizavimo iki juridinio sutarčių tvarkymo. Paprastai brokerio komisiniai siekia nuo 2 iki 4 proc. sandorio vertės, nelygu objektas, atstumas ir kitoki veiksniai“, - neslėpė brokerio darbo apmokėjimo subtilybių V. Zabilius.

Kontroliuoti galėtų ir draudikai Sąžiningai dirbantys nekilnojamojo turto specialistai sutaria, kad įstatymu įteisinus privalomus brokerio darbo standartus būtų išvengta daugelio pažeidimų, kurie neretai baigiasi net teismuose, nešvarios konkurencijos ir kitų šiuo metu visuomenėje paplitusių neigiamų dalykų. Visi brokeriai turėtų būti privalomai apsidraudę, kad klientas galėtų išsireikalauti dėl brokerio nekompetencijos ar kokių nors pažeidimų jam padarytus nuostolius. Tuos, kurie vieną kartą įkliuvo su tokiais dalykais, draudimo bendrovė jų kitą sykį, nenorėdama turėti nuostolių, nedraus. O neapsidraudęs dirbti brokeris negalės. Taigi draudimas būtų viena iš brokerių darbo kontrolės būdų. Gali būti taikoma ir baudžiamoji atsakomybė, bet apie tai jau kita kalba.

 Peržiūrėti visą numerį galite ČIA.